Ecrimisil Nedir? İntifadan Men Koşulu ve Beş Yıllık Süre

Ecrimisil, bir taşınmazın haksız olarak kullanılması sebebiyle malikin ya da hak sahibinin uğradığı zararın karşılığıdır. Uygulamada haksız işgal tazminatı olarak da anılır. Kira sözleşmesine dayanmaz; tam tersine, taraflar arasında geçerli bir sözleşme bulunmadığı hâllerde gündeme gelir.

Aşağıda ecrimisilin hukuki dayanağı, paydaşlar ve mirasçılar arasında aranan intifadan men koşulu, bu koşulun aranmadığı hâller, geriye dönük beş yıllık sınır ve davanın hangi mahkemede açılacağı açıklanmıştır.

Ecrimisil hangi zararı karşılar?

Kanuni dayanak zilyetlik hükümleridir. İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır (TMK m. 995).

• Talep, taşınmazın kullanılmasının karşılığını ve hak sahibinin yoksun kaldığı geliri kapsar. Kira geliri ile ürün geliri bu kapsamdadır.
• İyiniyetli zilyet, zilyedi bulunduğu şeyi kullanması ya da ondan yararlanması sebebiyle kural olarak tazminat ödemekle yükümlü değildir (TMK m. 993). Bu nedenle işgalin haksızlığının ve zilyedin bunu bilmesi gerektiğinin ortaya konması gerekir.
• Ecrimisil, işgal edilen alanın tamamı için değil, davacının payı oranında hükmedilir.

Paydaşlar arasında: intifadan men koşulu

Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir (TMK m. 693). Bir paydaşın kullanımı bu sınır içinde kaldığı sürece haksız sayılmaz; işte ecrimisildeki en kritik eşik buradan doğar.

• Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak intifadan men koşulunun gerçekleşmiş olması gerekir. Davacı paydaşın, taşınmazdan yararlanmak istediğini ve işgalci paydaşın kullanımına itiraz ettiğini karşı tarafa bildirmiş olması aranır.
• Bildirim uygulamada noter ihtarnamesiyle yapılır ve tebliğ tarihi belirleyicidir: kural olarak ihtardan önceki dönem için ecrimisil istenemez.
• Aynı ilke mirasçılar arasında da uygulanır. Terekeye dâhil taşınmazı tek başına kullanan mirasçıya karşı ecrimisil istenebilmesi için de kural olarak intifadan men aranır.

İntifadan men aranmayan hâller

Yargıtay'ın yerleşik uygulaması bu kuralı belirli hâllerde uygulamaz. Bu hâllerde ihtar aranmaksızın geriye dönük dönem için ecrimisil istenebilir:

• Taşınmazın kamu malı niteliğinde olması
• Ecrimisil istenen taşınmazın bağ, bahçe ve tarla gibi doğal ürün veren yerlerden olması
• Taşınmazın konut veya işyeri gibi kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması
• Paydaşlar arasında kullanım anlaşması bulunması ve her paydaşın yararlanacağı bölümün belirli olması
• Taşınmazı kullanan paydaşın tamamında hak iddia edip diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi
• Davacı tarafından daha önce elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi ya da ecrimisil davası açılmış veya icra takibi yapılmış olması

Ayrımın dayandığı düşünce şudur: taşınmaz kendiliğinden ürün veriyor ya da kiraya verilerek gelir getiriyorsa, diğer paydaşın bu gelirden pay alma beklentisi zaten mevcuttur; ayrıca ihtar çekmesi beklenmez. Buna karşılık boş bir arsada veya paydaşın bizzat oturduğu konutta, itiraz edilmediği sürece kullanım hoşgörüye dayanıyor sayılır. Sık karşılaşılan durumlar şöyle özetlenebilir:

Beş yıllık geriye dönük sınır

• Ecrimisil, kira bedeli gibi dönemsel edim niteliğinde kabul edilir (25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı).
• Bu nitelendirme sebebiyle ecrimisil alacağı beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 147/1).
• Sonuç olarak dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için ecrimisil istenebilir; daha eski dönemler zamanaşımına uğrar.
• İntifadan men koşulunun arandığı hâllerde bu beş yıllık dönem, ihtarın tebliğinden sonraki süreyle sınırlı kalır. İhtar ne kadar geç çekilirse istenebilecek dönem o kadar kısalır.

Ecrimisil nasıl hesaplanır?

• Taşınmazın niteliğine göre serbest piyasa kira rayici ya da elde edilebilecek ürün geliri esas alınır; hesap bilirkişi incelemesiyle yapılır.
• Konut ve işyerlerinde emsal kira sözleşmeleri ve bölgedeki rayiç bedeller; arsa ve tarımsal taşınmazlarda ürün deseni ile verim değerleri kullanılır.
• Talep, elatmanın önlenmesi istemiyle birlikte aynı davada ileri sürülebilir.
• Hazineye ait taşınmazların işgalinde uygulanan ecrimisil, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 75 kapsamında yürüyen ayrı bir idari süreçtir; ecrimisil ihbarnamesi, ödeme ve itiraz usulleri bu yazının kapsamı dışındadır.

Dava nerede açılır?

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m. 2). Yetki bakımından ise ecrimisil, ayni bir hakka değil haksız fiilden doğan şahsi bir alacağa dayandığından, taşınmazın aynına ilişkin davalar için öngörülen kesin yetki kuralı (HMK m. 12) uygulanmaz. Davacı, davalının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 6) ile haksız fiilin işlendiği veya zararın meydana geldiği yer mahkemesi (HMK m. 16) arasında seçim yapabilir.

• Kadıköy, Ataşehir, Üsküdar, Ümraniye, Maltepe ve Anadolu yakasının diğer ilçelerindeki taşınmazlar bakımından İstanbul Anadolu Adliyesi asliye hukuk mahkemeleri
• Şişli, Beşiktaş, Beyoğlu, Kâğıthane, Sarıyer ve Eyüpsultan bakımından İstanbul Adliyesi
• Bakırköy, Bahçelievler, Bağcılar ve Küçükçekmece bakımından Bakırköy Adliyesi; Beylikdüzü, Esenyurt ve Silivri bakımından Büyükçekmece Adliyesi
• Kocaeli, Gebze ve Sakarya'daki taşınmazlar bakımından ilgili adliyelerin asliye hukuk mahkemeleri
• İşgalci başka bir ilde yaşıyorsa davacı, onun yerleşim yeri mahkemesini de seçebilir; miras yoluyla intikal etmiş taşınmazlarda paydaşların farklı illerde bulunması bu seçimi pratikte önemli kılar

Kira ilişkisine dayanan tahliye süreçleri için Kiracı Hangi Hâllerde Tahliye Edilir? yazımızı, taşınmaz uyuşmazlıklarının tamamı için Gayrimenkul Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Bu yazıdaki bilgiler genel niteliktedir ve somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş yerine geçmez.