Gayrimenkul ve Kira Hukuku

Taşınmaz uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen çoğu zaman tapu kaydının, sözleşmenin ve fiilî kullanımın birbiriyle örtüşüp örtüşmediğidir. Büromuz tapu, kira, kat mülkiyeti ve kentsel dönüşüm kaynaklı uyuşmazlıklarda dava takibi ve sözleşme çalışması yürütmektedir.

Aşağıda taşınmaz uyuşmazlıklarının hangi aşamalardan geçtiğini, hangi davanın hangi mahkemede görüldüğünü ve sık sorulan soruların yanıtlarını bulabilirsiniz.

Taşınmaz uyuşmazlığı hangi aşamalardan geçer?

• Tapu ve belge incelemesi. Tapu kaydı, takyidat, imar durumu, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kütüğü ve varsa sözleşmeler bir arada incelenir; açılacak davanın türü bu incelemenin sonucunda belirlenir.
• Arabuluculuk. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ortaklığın giderilmesinde ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın dışındadır.
• İhtarname. Kira bedelinin ödenmemesine dayalı tahliyede kiracıya önceden yazılı olarak süre verilmesi gerekir (TBK m. 315); bu bildirim, ispat kolaylığı nedeniyle genellikle noter aracılığıyla yapılır. Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı taleplerde ise önceden ihtar şartı aranmaz (TBK m. 352/1).
• Dava ve tedbir. Dava açılırken taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek amacıyla tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması talep edilir.
• Keşif ve bilirkişi incelemesi. Taşınmaz davalarında kural olarak keşif yapılır ve bilirkişi raporu alınır; rapora itiraz süresi iki haftadır.
• Kanun yolu. Karara karşı istinaf başvurusu, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde yapılır.

Kira bedeli ne kadar artırılabilir, kira tespit davası ne zaman açılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen kira dönemindeki artış bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m. 344). Konut kiraları için 2022'de getirilen yüzde yirmi beşlik geçici sınır 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir. Bugün hem konut hem işyeri kiralarında uygulanan yasal üst sınır TÜFE oranıdır.

• Beş yıllık dönem. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda kira bedeli; TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenir (TBK m. 344/3).
• Dava açma zamanı. Kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı olarak artış bildiriminde bulunursa, mahkemenin belirleyeceği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m. 345).
• Arabuluculuk şartı. 1 Eylül 2023'ten bu yana kira tespit davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
• Görevli mahkeme. Kira bedelinin tespiti davaları sulh hukuk mahkemelerinde görülür.

Kiracı hangi hâllerde tahliye edilebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme imkânı, kanunda sayılan sebeplerle sınırlıdır. Her sebep için ayrı bir süre öngörülmüştür; sürenin kaçırılması, tahliye talebinin bir sonraki kira dönemine kalmasına yol açabilir.

• Kira bedelinin ödenmemesi. Kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük süre verilir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilir (TBK m. 315). Tahliye, ilamsız icra yoluyla da talep edilebilir (İİK m. 269).
• İki haklı ihtar. Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m. 352/2).
• Tahliye taahhüdü. Kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilen tahliye taahhüdüne dayanılarak, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılabilir veya icra takibi başlatılabilir (TBK m. 352/1).
• Konut ihtiyacı. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralananı kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir (TBK m. 350).
• Yeniden inşa ve esaslı onarım. Kiralananın yeniden inşası, genişletilmesi veya esaslı onarımı zorunlu olup bu işler sırasında kullanılması imkânsızsa tahliye istenebilir (TBK m. 350).
• Yeni malik. Kiralananı sonradan edinen yeni malik, ihtiyaç sebebiyle, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla altı ay sonra dava açabilir (TBK m. 351).
• On yıllık uzama süresi. On yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilir (TBK m. 347).

Tahliye sebeplerinin ayrıntıları için Kiracı Hangi Hâllerde Tahliye Edilir? Tahliye Sebepleri ve Süreler yazımıza bakabilirsiniz.

Tapu iptali ve tescil davası hangi hâllerde açılır?

Tapu kaydının gerçek hukuki duruma uymadığı iddiasıyla açılan tapu iptali ve tescil davası, taşınmaz uyuşmazlıklarının en sık karşılaşılan türlerindendir. Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (HMK m. 12) ve dava süresince devri önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması talep edilir.

Muris muvazaası

Mirasbırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışladığı taşınmazı tapuda satış gibi göstermesidir. Yargıtay'ın 1 Nisan 1974 tarihli içtihadı birleştirme kararı uyarınca, miras hakkı zedelenen mirasçılar bu devrin iptalini miras payları oranında isteyebilir. Muris muvazaasına dayalı dava herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Saklı paya yönelik ayrı bir yol olan tenkis davası için Tenkis Davası: Saklı Pay Oranları ve Bir Yıllık Süre yazımıza ve Miras Hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Vekâlet görevinin kötüye kullanılması

Vekilin, vekâlet verenin taşınmazını onun iradesine aykırı biçimde ya da gerçek değerinin çok altında bir bedelle devretmesi hâlinde, devralan kişinin bu durumu bildiği veya bilebilecek durumda olduğu ispatlanarak tapu kaydının iptali istenebilir.

Olağanüstü zamanaşımı

Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı yirmi yıl boyunca davasız ve aralıksız olarak malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir (TMK m. 713).

Paylı mülkiyette ortaklık nasıl giderilir?

Mirasla intikal eden veya birden fazla kişi adına kayıtlı taşınmazlarda paydaşlar anlaşamazsa, her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m. 698-699). Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Mahkeme, taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse ya da bölünme değerinde önemli bir azalmaya yol açacaksa, açık artırmayla satışına karar verir.

• Miras yoluyla edinilen taşınmazlar. 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun'la, tüm paydaşların payını miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin payı bulunmadığı taşınmazlarda, satış için yapılacak birinci artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması öngörülmüştür. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır. Ayrıntılar için Miras Hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
• Önalım hakkı. Paylardan biri üçüncü kişiye satıldığında diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Bu hak, satışın bildiriminden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır (TMK m. 733).
• Ecrimisil. Paydaşlardan biri taşınmazı diğer paydaşların kullanımını engelleyecek biçimde tek başına kullanıyorsa, haksız işgal tazminatı (ecrimisil) talep edilebilir.

Sakarya ve Kocaeli'de tarım arazileri ve hisseli taşınmazlar

Sakarya ve Kocaeli'nin kırsal ilçelerinde, kuşaklar boyunca bölünmeden mirasçılara geçen tarım arazileri ve bahçeler nedeniyle çok paydaşlı taşınmazlarla sık karşılaşılır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bölünmesini yasaklar. Bu nedenle bu arazilerde ortaklığın giderilmesi davalarında aynen taksim çoğu zaman mümkün olmaz ve satış yoluna gidilir. Hisseli arazi satın alınırken de paydaşlar arasında bir kullanım anlaşması (fiilî taksim) bulunup bulunmadığı ve önalım riski ayrıca incelenmelidir.

İstanbul Anadolu Yakası'nda kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat

Kadıköy, Ataşehir, Maltepe ve Üsküdar gibi eski yapı stokunun yoğun olduğu ilçelerde, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki riskli yapı süreçleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, gayrimenkul uyuşmazlıklarının önemli bir bölümünü oluşturur. Riskli yapı tespitine itiraz, maliklerin karar alması, anlaşmaya katılmayan paydaşların paylarının satışı ve müteahhidin teslimde gecikmesi gibi aşamaların her biri ayrı süre ve usullere tabidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri borcu içerdiğinden noterde resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Hangi işlemleri yürütüyoruz?

• Tapu iptali ve tescil davalarını açmak ve takip etmek
• Kira bedelinin tespiti ve kira sözleşmesinin uyarlanması davalarını yürütmek
• Temerrüt, ihtiyaç, yeniden inşa ve tahliye taahhüdü sebeplerine dayalı tahliye davaları ile icra yoluyla tahliye taleplerini hazırlamak
• Kat mülkiyetinden doğan aidat, ortak alan ve yönetim planı uyuşmazlıklarında dava ve icra takibi yürütmek
• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarını takip etmek
• Önalım, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarını yürütmek
• Riskli yapı tespitine itiraz etmek ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreçleri takip etmek
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerini hazırlamak, gecikme tazminatı ve ayıplı ifa taleplerini takip etmek
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini düzenlemek ve tapuya şerh işlemlerini yürütmek

Takip ettiğimiz dosya türleri

• Mülkiyet uyuşmazlıkları: tapu iptali ve tescil, muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, kazandırıcı zamanaşımına dayalı tescil
• Kira uyuşmazlıkları: kira bedelinin tespiti, kira alacağı, tahliye, depozito iadesi ve hasar talepleri
• Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları: aidat alacağı, ortak alana müdahale, yönetim planına aykırılık, projeye aykırı kullanım
• Paylı mülkiyet uyuşmazlıkları: ortaklığın giderilmesi, önalım hakkı, taksim ve ecrimisil
• İmar ve kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları: riskli yapı kararına itiraz, 6306 sayılı Kanun uygulamaları, imar planı değişikliklerine karşı iptal davaları
• İnşaat sözleşmeleri: arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı ifa

İstanbul Anadolu Yakası, Kocaeli ve Sakarya'da taşınmaz davaları hangi mahkemelerde görülür?

Taşınmaza ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir; tarafların yerleşim yeri sonucu değiştirmez. Görev bakımından ise belirleyici olan dava türüdür.

• Tapu iptali ve tescil, elatmanın önlenmesi, ecrimisil ve önalım davaları asliye hukuk mahkemelerinde
• Kira bedelinin tespiti, tahliye, kat mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemelerinde
• İmar planı değişikliklerine ve riskli yapı kararlarına karşı iptal davaları idare mahkemelerinde
• Kadıköy, Kartal, Maltepe ve Ataşehir'deki taşınmazlar bakımından İstanbul Anadolu Adliyesi; Avrupa Yakası'ndaki taşınmazlar bakımından İstanbul Adliyesi
• Kocaeli ve Gebze'deki taşınmazlar için Kocaeli ve Gebze adliyeleri, Sakarya'daki taşınmazlar için Sakarya Adliyesi; bu kararlara karşı istinaf başvuruları Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi'ne yapılır
• Tapu işlemleri ise taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğünde yürütülür

Kira alacağı için başlatılan icra takiplerinde ödeme emrine itiraz süreleri için Ödeme Emrine İtiraz Süresi: 7 Gün mü, 5 Gün mü? yazımıza ve İcra ve İflas Hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

İlgili makaleler

• Kiracı Hangi Hâllerde Tahliye Edilir? Tahliye Sebepleri ve Süreler
• Tenkis Davası: Saklı Pay Oranları ve Bir Yıllık Süre
• Mirasın Reddi Nasıl Yapılır? Üç Aylık Süre ve Sonuçları
• Ödeme Emrine İtiraz Süresi: 7 Gün mü, 5 Gün mü?

İstanbul Anadolu Yakası, Kocaeli veya Sakarya'daki bir taşınmaz ya da kira uyuşmazlığınız hakkında bilgi iletmek için iletişim sayfamızı kullanabilir veya Kadıköy'deki büromuzdan randevu oluşturabilirsiniz.

Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir ve somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş yerine geçmez.