İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Neden Reddedilir?
Yazar — Av. Şeyma Nur Bulut Karakulle
Kiraya verenin gereksinimi, tahliye sebepleri arasında en sık başvurulan ama en çok reddedilen sebeptir. Sebep kanunda açıkça yazılıdır; reddin nedeni kural değil, ispattır. Gereksinimin varlığını ortaya koymak tamamen davacının üzerindedir.
Aşağıda gereksinimin taşıması gereken üç ölçüt, uygulamada en çok reddedilen iddia örüntüleri, ihtiyaç sahibinin kendi konutunun davaya etkisi, yargılama sırasında ihtiyacın ortadan kalkması, bir aylık dava penceresi ve davayı kazandıktan sonra doğan üç yıllık yasak açıklanmıştır.
Kanuni dayanak ve dava penceresi
- Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu varsa dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 350/1).
- Dava; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır.
- Bu süre içinde dava açılmaz ancak dava açılacağı kiracıya yazılı olarak bildirilirse, dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353). Bildirim de yapılmamışsa bir sonraki kira yılının bitimi beklenir.
- Sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). Sözleşmeye konulan “ihtiyaç hâlinde kiracı derhâl boşaltır” kayıtları sonuç doğurmaz.
Üç ölçüt: gerçek, samimi, zorunlu
Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. Bu üç sözcük birbirinin tekrarı değildir; her biri ayrı bir eşiktir.
- Gerçek. İhtiyaç fiilen mevcut olmalıdır. Henüz doğmamış, ileride gerçekleşmesi ihtimaline dayanan bir kullanım beklentisi bu eşiği geçmez.
- Samimi. Talebin arkasında kiracıyı çıkarma dışında bir amaç bulunmalıdır. Kira bedelini yükseltmek ya da kiracıyla yaşanan anlaşmazlığı sonlandırmak için kullanılan ihtiyaç iddiası samimi sayılmaz.
- Zorunlu. İhtiyacın başka bir yolla karşılanabiliyor olmaması gerekir. Aynı bölgede kullanılabilir başka bir konut varsa zorunluluk unsuru gerçekleşmez.
Ayrıca ihtiyacın devamlı ve güncel olması gerekir. Geçici nitelikteki kullanımlar, örneğin yalnızca yaz aylarında oturma isteği, süreklilik taşımadığından kabul edilmez.
Reddedilen iddia örüntüleri
Uygulamada davaların büyük bölümü aynı birkaç kalıpta reddedilir. Aşağıdaki karşılaştırma, dava dilekçesine yazılan cümle ile mahkemenin o cümleden ne anladığını gösterir:
| Dava dilekçesindeki iddia | Mahkemenin değerlendirmesi |
|---|---|
| Oğlum ileride evlenince oturacak | Henüz doğmamış ihtiyaç; gerçek unsuru yok |
| Yaz aylarında kullanmak istiyorum | Geçici kullanım; devamlılık yok |
| Kendi evim var ama burası daha merkezî | Zorunluluk unsuru yok |
| Dava sırasında başka şehre tayin oldum | İhtiyaç ortadan kalktı; talep reddedilir |
| Taşınmazı yargılama sürerken sattım | Kullanma zorunluluğu kalmadı |
İhtiyaç sahibinin boş konutu varsa
- İhtiyaçlının aynı bölgede oturmaya elverişli boş bir konutu bulunması hâlinde zorunluluk unsuru gerçekleşmez ve dava reddedilir.
- Bu değerlendirmede konutun boş olması kadar oturmaya elverişli olması da aranır. Kullanılamayacak durumdaki bir taşınmazın varlığı tek başına zorunluluğu ortadan kaldırmaz.
- Davacının başka taşınmazları bulunup bulunmadığı, tapu kayıtları üzerinden kolaylıkla araştırılır. Dilekçede bu taşınmazlardan hiç söz edilmemesi, samimiyet değerlendirmesini de olumsuz etkiler.
İhtiyaç, karar kesinleşene kadar sürmelidir
- Gereksinim yalnızca dava tarihinde değil, karar kesinleşinceye kadar devam etmelidir.
- Yargılama sürerken ihtiyaç sahibinin başka bir şehre tayin olması, kiralananı kullanma iradesinden vazgeçmesi veya taşınmazın satılması hâlinde ihtiyaç ortadan kalkar ve talep reddedilir.
- Bu nedenle dava süresince ihtiyacın dayanağını oluşturan olgularda meydana gelen değişiklikler dosyaya yansıtılmalıdır. Karşı tarafın bu değişikliği ortaya koyması, aylarca süren yargılamayı tek celsede sonuçlandırabilir.
Davayı kazandıktan sonra: üç yıllık yasak
- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m. 355).
- Bu kurala aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
- Yasak yalnızca yeniden kiralamaya ilişkindir; taşınmazın gereksinim sahibi tarafından fiilen kullanılması beklenir. Tahliyeden kısa süre sonra taşınmazın boş bırakılması ya da ilana çıkarılması, ihtiyacın samimi olmadığını gösteren bir olgu olarak değerlendirilir.
Dava nerede açılır?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, dava konusunun miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4/1-a); görev kuralları kamu düzenindendir. Tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından kesin yetki kuralı uygulanmaz; davacı, davalının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 6) ile sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi (HMK m. 10) arasında seçim yapabilir. Kira sözleşmelerinde ifa yeri kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdir.
Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu şartın dışındadır (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
- Kadıköy, Ataşehir, Üsküdar, Ümraniye ve Anadolu yakasının diğer ilçelerindeki taşınmazlar bakımından İstanbul Anadolu Adliyesi sulh hukuk mahkemeleri
- Şişli, Beşiktaş, Beyoğlu, Kâğıthane ve Sarıyer bakımından İstanbul Adliyesi
- Bakırköy, Bahçelievler ve Küçükçekmece bakımından Bakırköy Adliyesi; Beylikdüzü, Esenyurt ve Silivri bakımından Büyükçekmece Adliyesi
- Kocaeli, Gebze ve Sakarya'daki taşınmazlar bakımından ilgili adliyelerin sulh hukuk mahkemeleri
- Arabuluculuk başvurusu, taşınmazın bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır
Tahliye sebeplerinin tamamı, ihtar süreleri ve icra yoluyla tahliye için Kiracı Hangi Hâllerde Tahliye Edilir? yazımızı, taşınmaz uyuşmazlıklarının tamamı için Gayrimenkul Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Bu yazıdaki bilgiler genel niteliktedir ve somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş yerine geçmez.
Sık Sorulan Sorular
Dava; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır (TBK m. 350). Bu süre içinde dava açılmaz ancak dava açılacağı kiracıya yazılı olarak bildirilirse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353). Bildirim de yapılmamışsa bir sonraki kira yılının bitimi beklenir.
Üç ölçüt birbirinin tekrarı değildir. Gerçek olması, ihtiyacın fiilen mevcut olmasını gerektirir; henüz doğmamış bir kullanım beklentisi yeterli değildir. Samimi olması, talebin arkasında kiracıyı çıkarma dışında bir amaç bulunmasını gerektirir; kira bedelini yükseltmek için kullanılan iddia samimi sayılmaz. Zorunlu olması ise ihtiyacın başka bir yolla karşılanamamasını ifade eder. Ayrıca ihtiyacın devamlı ve güncel olması aranır; yalnızca yaz aylarında oturma gibi geçici kullanımlar kabul edilmez.
İhtiyaçlının aynı bölgede oturmaya elverişli boş bir konutu bulunması hâlinde zorunluluk unsuru gerçekleşmez ve dava reddedilir. Değerlendirmede konutun boş olması kadar oturmaya elverişli olması da aranır; kullanılamayacak durumdaki bir taşınmazın varlığı tek başına zorunluluğu ortadan kaldırmaz. Davacının diğer taşınmazları tapu kayıtları üzerinden araştırılır; bunlardan dilekçede hiç söz edilmemesi samimiyet değerlendirmesini de olumsuz etkiler.
Gereksinim yalnızca dava tarihinde değil, karar kesinleşinceye kadar devam etmelidir. Yargılama sürerken ihtiyaç sahibinin başka bir şehre tayin olması, kiralananı kullanma iradesinden vazgeçmesi ya da taşınmazın satılması hâlinde ihtiyaç ortadan kalkar ve tahliye talebi reddedilir. Bu değişikliklerin dosyaya yansıtılması, aylarca süren yargılamayı kısa sürede sonuçlandırabilir.
Süre içinde dava açılmamışsa, dava açılacağının kiracıya yazılı olarak bildirilmiş olması hâlinde dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353). Böyle bir bildirim de yapılmamışsa yeni bir kira yılının bitimi beklenir ve süreç yeniden kurulur. Sözleşmeye konulan ihtiyaç hâlinde derhâl tahliye gibi kayıtlar bu sonucu değiştirmez; sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354).
Gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m. 355). Aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Ayrıca tahliyeden kısa süre sonra taşınmazın boş bırakılması veya ilana çıkarılması, ihtiyacın samimi olmadığını gösteren bir olgu olarak değerlendirilir.