Muris Muvazaası: Tapu İptali ve Tescil Davası

Mirasbırakanın, mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla taşınmazını tapuda satış göstererek gerçekte bağışlaması, uygulamada muris muvazaası olarak adlandırılır. Ortada iki işlem vardır: tapuda görünen satış ve tarafların gerçekte istediği bağış.

Aşağıda bu iki işlemin neden ayrı ayrı geçersiz sayıldığı, muvazaanın hangi ölçütlerle belirlendiği, davanın neden süreye tabi olmadığı ve buna rağmen neden beklenmemesi gerektiği, ispat kolaylığı ve davanın hangi mahkemede açılacağı açıklanmıştır.

İki katlı geçersizlik

• Görünürdeki satış. Sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaz; gerçek ve ortak iradeleri esas alınır (TBK m. 19). Taraflar gerçekte satış iradesi taşımadığından görünürdeki işlem muvazaa sebebiyle geçersizdir.
• Gizli bağış. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TMK m. 706); resmî senet tapu müdürlüğünde düzenlenir (Tapu Kanunu m. 26) ve taşınmaz bağışı sözü verme de resmî şekle bağlıdır (TBK m. 237). Tapuda satış olarak düzenlenen resmî senet bağış iradesini kapsamadığından gizli bağış şekil yönünden geçersizdir.
• Sonuç. Her iki işlem de geçersiz olduğundan taşınmaz terekeye döner. Talep, tapu iptali ve tescildir.

Bu çerçeve 1.4.1974 tarihli ve 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kurulmuştur. Karar aynı zamanda davacı çevresini de belirler: saklı pay sahibi olsun ya da olmasın, miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar bu davayı açabilir.

Muvazaanın dört unsuru

• Görünürdeki işlem: tapuda gösterilen satış
• Muvazaa anlaşması: tarafların bu işlemin gerçek olmadığı konusundaki anlaşması
• Mirasçıyı miras hakkından yoksun bırakma kastı
• Gizli işlem: tarafların gerçekte istediği bağış

Muvazaa hangi ölçütlerle belirlenir?

Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre aşağıdaki ölçütler birlikte değerlendirilir:

• Ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri
• Toplumsal eğilimler
• Olayların olağan akışı
• Mirasbırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmaması
• Davalı tarafın alım gücünün bulunup bulunmaması
• Satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark
• Taraflar ile mirasbırakan arasındaki beşerî ilişki

Ölçütler tek tek değil bir bütün olarak ele alınır. Geliri bulunmayan bir çocuğa devredilen, gerçek değerinin çok altında bir bedelle satış gösterilen ve mirasbırakanın satmaya ihtiyaç duyduğunu gösteren hiçbir belirti bulunmayan taşınmaz, bu ölçütlerin çoğunu aynı anda karşılar.

Süre yoktur, ama zaman vardır

• Kural olarak süre yoktur: muvazaa iddiası hak düşürücü süreye ve zamanaşımına tabi değildir; dava aradan yıllar geçmiş olsa dahi açılabilir. Bunun bilinen bir sınırı vardır. Taşınmaz kadastro görmüş ve talep kadastro tespitinden önceki bir hukuki sebebe dayanıyorsa, 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12/3 uyarınca tutanağın kesinleşmesinden itibaren on yıl geçmekle dava açılamaz. Bu hükmün miras uyuşmazlıklarına uygulanma kapsamı tartışmalı olduğundan, kadastro geçmişi bulunan taşınmazlarda dosyanın bu yönden ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
• Buna karşılık taşınmaz, kendisine devredilen kişi tarafından üçüncü bir kişiye satılırsa tapu siciline güven ilkesi devreye girer: tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023). Kötüniyetli olduğu ispatlanan kazanan korunmaz (TMK m. 1024).
• Bu nedenle sürenin bulunmaması, beklemenin risksiz olduğu anlamına gelmez. Taşınmaz el değiştirdiğinde iptal istemi sonuçsuz kalabilir; geriye yalnızca tazminat talepleri kalır.
• Dava açılmadan önce veya dava ile birlikte tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması istenebilir (HMK m. 389 ve devamı). Devri fiilen durduran adım budur.

Kimler dava açabilir, iddia nasıl ispatlanır?

• Davacı çevresi geniştir. Saklı pay sahibi olma şartı aranmaz; miras hakkı çiğnenen yasal ve atanmış mirasçıların tamamı dava açabilir.
• Mirasçı, muvazaa iddiasında üçüncü kişi konumunda kabul edilir. Bu nedenle iddiasını tanık dâhil her türlü delille ispatlayabilir; senetle ispat kuralı burada uygulanmaz.
• Uygulamada tapu ve banka kayıtları, bedelin fiilen ödenip ödenmediği, davalının işlem tarihindeki gelir ve malvarlığı durumu, emsal değer araştırması ve tanık beyanları birlikte değerlendirilir.

Muvazaa sayılmayan hâller

• Gerçek bedelle yapılan satış. Bedelin fiilen ödendiği ve alıcının ödeme gücünün bulunduğu ortaya konursa muvazaadan söz edilemez.
• Bedelde muvazaa. Satış gerçek, ancak tapuda bedel düşük gösterilmişse bu bedelde muvazaadır ve temliki geçersiz kılmaz. Muris muvazaası için asıl amacın bağış olması şarttır. Yalnızca “tapuda düşük bedel yazıldı” gerekçesiyle açılan davalar bu nedenle sonuç vermez.
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesi. Mirasbırakanın gerçekten bakıma ihtiyaç duyduğu ve devrin bakım karşılığında yapıldığı hâllerde mal kaçırma kastından söz edilemez; değerlendirme, bakım ihtiyacının gerçekliği üzerinden yapılır.

Muris muvazaası mı, tenkis mi?

İki dava sürekli birbirine karıştırılır; oysa talep, davacı çevresi, süre ve yetki bakımından tamamen ayrışırlar:

Dava nerede açılır?

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m. 2). Yetki bakımından tapu iptali ve tescil davası taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12/1). Taraflar aksini kararlaştıramaz, mahkeme yetkisizliği re'sen gözetir. Dava birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir (HMK m. 12/3); farklı illere yayılmış terekelerde bu kural tek dosyada birleştirme imkânı verir.

• Kocaeli, Gebze ve Dilovası'ndaki arsa ve tarla devirleri bakımından ilgili adliyelerin asliye hukuk mahkemeleri
• Sakarya, Adapazarı ve Hendek çevresindeki taşınmazlar bakımından Sakarya asliye hukuk mahkemeleri
• Kadıköy, Ataşehir, Üsküdar, Ümraniye ve Anadolu yakasının diğer ilçelerindeki taşınmazlar bakımından İstanbul Anadolu Adliyesi
• Şişli, Beşiktaş, Sarıyer ve Eyüpsultan bakımından İstanbul Adliyesi; Bakırköy, Küçükçekmece, Beylikdüzü ve Silivri hattı bakımından Bakırköy ve Büyükçekmece adliyeleri
• Mirasçılar başka illerde yaşıyor olsa dahi dava, mirasbırakanın yerleşim yerinde değil taşınmazın bulunduğu yerde açılır

Saklı pay oranları, tenkise tabi kazandırmalar ve bir ve on yıllık hak düşürücü süreler için Tenkis Davası yazımızı, miras paylaşımı ve tereke uyuşmazlıkları için Miras Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Bu yazıdaki bilgiler genel niteliktedir ve somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş yerine geçmez.