Kiracı Hangi Hâllerde Tahliye Edilir? Tahliye Sebepleri ve Süreler

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, Türk Borçlar Kanunu'nun özel koruma hükümlerinden yararlanır. Kiraya veren, sözleşmenin süresi dolduğu gerekçesiyle kiracıyı çıkaramaz; tahliye ancak kanunda tek tek sayılan sebeplere dayanabilir ve her sebep için ayrı bir süre işler.

Aşağıda tahliye sebepleri, bunlara bağlı ihtar ve dava süreleri, dava açmadan önce tamamlanması gereken adımlar ve icra yoluyla tahliyenin işleyişi başlıklar hâlinde açıklanmıştır.

Tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıdadır

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). Sözleşmeye konulan “kiraya veren dilediği zaman tahliye isteyebilir” ya da “süre bitiminde kiracı taşınmazı boşaltır” biçimindeki kayıtlar bu nedenle hüküm doğurmaz. Sebepler iki grupta toplanır: kiraya verenden kaynaklananlar (TBK m. 350 ve 351) ve kiracıdan kaynaklananlar (TBK m. 352). Bunlara kira bedelinin ödenmemesi (TBK m. 315) ile on yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347) eklenir.

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler

• Gereksinim. Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu varsa dava açabilir (TBK m. 350/1). Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispatlanmalıdır.
• Yeniden inşa ve imar. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyor ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hâle geliyorsa tahliye istenebilir (TBK m. 350/2).
• Yeni malikin gereksinimi. Kiralananı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 351/1). Dilerse bu hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir (TBK m. 351/2).
• On yıllık uzama süresi. Belirli süreli sözleşme, kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır ve kiraya veren yalnızca sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m. 347/1).

Gereksinim ve yeniden inşa sebeplerine dayanan dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Kiraya veren bu süre içinde dava açmaz ancak dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353).

Kiracıdan kaynaklanan sebepler

• Kira bedelinin ödenmemesi. Muaccel olan kira bedeli veya yan gider ödenmezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre verir ve bu sürede ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimin kiracıya ulaştığı tarihi izleyen günden itibaren işler (TBK m. 315).
• İki haklı ihtar. Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir (TBK m. 352/2).
• Yazılı tahliye taahhüdü. Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352/1). Taahhüdün teslimden sonra verilmiş olması aranır; düzenleme tarihi ile imzanın açık olması ispat bakımından belirleyicidir.
• Aynı ilçede oturmaya elverişli konut. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyor ve kiraya veren bunu sözleşmenin kurulması sırasında bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir (TBK m. 352/3).

Dava açmadan önce tamamlanması gereken adımlar

• Yazılı bildirim. Sebeplerin çoğunda ihtarname veya yazılı bildirim şarttır. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarnamede tebliğ tarihi kesin biçimde belgelenir; sürelerin başlangıcı bu tarihe bağlanır.
• Arabuluculuk. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu şartın dışında tutulmuştur. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir.
• Görevli mahkeme. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, dava konusunun miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4/1-a). Görev kuralları kamu düzenindendir ve mahkemece re'sen gözetilir.
• Yetkili mahkeme. Tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından kesin yetki kuralı uygulanmaz. Davacı, davalının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 6) ile sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi (HMK m. 10) arasında seçim yapabilir; kira sözleşmelerinde ifa yeri kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdir.

İcra yoluyla tahliye ile dava yoluyla tahliye

Kira bedelinin ödenmemesi ve yazılı tahliye taahhüdü, dava yerine doğrudan icra dairesi üzerinden de işletilebilir. İki yol arasındaki fark, takibe dayanak belgede ve işleyen sürelerdedir.

• Kira alacağı ve tahliye talepli takip. Borçluya Örnek No. 13 ödeme emri gönderilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme süresi otuz gün, ödeme emrine itiraz süresi yedi gündür. Süresinde itiraz edilmez ve borç da ödenmezse alacaklı, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir (İİK m. 269 ve devamı).
• Tahliye taahhüdüne dayalı takip. Borçluya Örnek No. 14 tahliye emri gönderilir. Taşınmazın boşaltılması için on beş gün süre verilir; tahliye emrine itiraz süresi yedi gündür (İİK m. 272 ve 273). İmza ve tarih noterlikçe onaylanmamışsa itiraz takibi durdurur ve alacaklı icra mahkemesine başvurur.
• Dava yolu. İhtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar ve aynı ilçede konut sebepleri icra takibine konu edilemez; bu sebepler yalnızca sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davasıyla ileri sürülür.

Tahliyeden sonra yeniden kiralama yasağı

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâliyle üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralamada öncelik hakkı vardır; bu hakkın, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir. Bu hükümlere aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m. 355).

Uyuşmazlık nerede görülür?

Taşınmazın bulunduğu yer, hem arabuluculuk başvurusu hem de dava bakımından belirleyicidir. İstanbul'da adliyeler ve arabuluculuk büroları ilçe gruplarına göre ayrılmıştır.

• Kadıköy, Ataşehir, Üsküdar, Ümraniye, Maltepe ve Anadolu yakasının diğer ilçelerindeki taşınmazlar bakımından İstanbul Anadolu Adliyesi sulh hukuk mahkemeleri ile aynı adliyedeki arabuluculuk bürosu
• Şişli, Beşiktaş, Beyoğlu, Kâğıthane, Sarıyer ve Eyüpsultan gibi ilçeler bakımından İstanbul Adliyesi
• Bakırköy, Bahçelievler, Bağcılar, Zeytinburnu ve Küçükçekmece bakımından Bakırköy Adliyesi; Beylikdüzü, Esenyurt ve Silivri bakımından Büyükçekmece Adliyesi
• Kira bedelinin ödenmemesine dayalı takipler bakımından taşınmazın bağlı olduğu adliyedeki icra daireleri
• Kararlara karşı istinaf başvuruları bakımından İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi

Kira, tahliye ve taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin ayrıntılı bilgi için Gayrimenkul Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Dava süreçleri ve hukuki danışmanlık talepleriniz için iletişim formumuz üzerinden bilgi iletebilir veya Kadıköy'deki büromuzdan randevu oluşturabilirsiniz.

Bu yazıdaki bilgiler genel niteliktedir ve somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş yerine geçmez.