مجالات عملنا
قانون العقارات والإيجار
في النزاعات العقارية، كثيرًا ما يتوقف مآل النزاع على مدى تطابق قيد الطابو والعقد والاستعمال الفعلي بعضها مع بعض. ويتولى مكتبنا متابعة الدعاوى وإعداد العقود في النزاعات الناشئة عن الطابو والإيجار والملكية الطبقية والتحول العمراني.
وستجدون أدناه المراحل التي تمر بها النزاعات العقارية، والمحكمة التي تنظر في كل نوع من الدعاوى، وإجابات عن الأسئلة الشائعة.
بأي مراحل يمر النزاع العقاري؟
- فحص الطابو والمستندات. يُفحص معًا قيد الطابو، والقيود والإشارات المسجلة على العقار، والوضع التنظيمي العمراني، وسجل حق الارتفاق الطبقي أو سجل الملكية الطبقية، والعقود إن وُجدت؛ ويُحدَّد نوع الدعوى الواجب رفعها بناءً على نتيجة هذا الفحص.
- الوساطة. في النزاعات الناشئة عن علاقة الإيجار، وفي إزالة الشيوع (ortaklığın giderilmesi)، وفي النزاعات الناشئة عن الملكية الطبقية، يُعدّ اللجوء إلى الوسيط قبل رفع الدعوى شرطًا من شروط قبول الدعوى. ويخرج عن هذا النطاق الإخلاءُ بطريق التنفيذ بدون حكم.
- الإنذار الرسمي. في الإخلاء المستند إلى عدم دفع بدل الإيجار، يجب منح المستأجر مهلة كتابية مسبقًا (المادة 315 من قانون الالتزامات التركي - TBK)؛ ويُوجَّه هذا الإشعار عادةً عبر الكاتب العدل (ihtarname) تيسيرًا للإثبات. أما في الطلبات المستندة إلى تعهد كتابي بالإخلاء، فلا يُشترط توجيه إنذار مسبق (المادة 352/1 من TBK).
- الدعوى والتدبير. عند رفع الدعوى، يُطلب وضع إشارة التدبير الاحتياطي (ihtiyati tedbir) على قيد الطابو بهدف منع نقل ملكية العقار إلى الغير.
- الكشف الميداني وفحص الخبير. في الدعاوى العقارية، يُجرى كقاعدة عامة كشف ميداني، ويُحصل على تقرير من الخبير المعيَّن من المحكمة (bilirkişi)؛ ومهلة الاعتراض على التقرير أسبوعان.
- طرق الطعن. يُقدَّم الاستئناف ضد القرار خلال أسبوعين من تاريخ تبليغ الحكم مع أسبابه.
ما مقدار الزيادة الجائزة في بدل الإيجار، ومتى تُرفع دعوى تحديد بدل الإيجار؟
في إيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة، لا يجوز أن تتجاوز الزيادة في الفترة الإيجارية المجدَّدة نسبةَ التغير في مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) وفق متوسطات الأشهر الاثني عشر للسنة الإيجارية السابقة (المادة 344 من قانون الالتزامات التركي - TBK). وقد انتهى في 1 تموز/يوليو 2024 الحد المؤقت البالغ خمسة وعشرين في المئة الذي فُرض على إيجارات المساكن في عام 2022. واليوم، يُعدّ معدل TÜFE الحد الأعلى القانوني المطبق على إيجارات المساكن وأماكن العمل على حد سواء.
- فترة السنوات الخمس. في العقود التي تزيد مدتها على خمس سنوات أو التي تُجدَّد بعد خمس سنوات، يُعاد تحديد بدل الإيجار في نهاية كل خمس سنوات وفقًا لقواعد الإنصاف، مع مراعاة معدل TÜFE وحالة المأجور وبدلات إيجار العقارات المماثلة (المادة 344/3 من TBK).
- موعد رفع الدعوى. إذا رُفعت دعوى تحديد بدل الإيجار (kira tespit davası) قبل ثلاثين يومًا على الأقل من بداية الفترة الإيجارية الجديدة، أو إذا أبلغ المؤجر المستأجرَ كتابيًا بالزيادة خلال هذه المدة، يسري البدل الذي تحدده المحكمة اعتبارًا من بداية الفترة الجديدة (المادة 345 من TBK).
- شرط الوساطة. منذ 1 أيلول/سبتمبر 2023، أصبح اللجوء إلى الوسيط إلزاميًا قبل رفع دعوى تحديد بدل الإيجار.
- المحكمة المختصة نوعيًا. تُنظَر دعاوى تحديد بدل الإيجار أمام محاكم الصلح المدنية.
في أي الحالات يجوز إخلاء المستأجر؟
في إيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة، تقتصر إمكانية إنهاء المؤجر للعقد على الأسباب التي عدّدها القانون. وقد حُدِّدت لكل سبب مهلة خاصة؛ وقد يؤدي تفويت المهلة إلى إرجاء طلب الإخلاء إلى الفترة الإيجارية التالية.
- عدم دفع بدل الإيجار. تُمنح المستأجر كتابيًا مهلة لا تقل عن ثلاثين يومًا، ويُبلَّغ بأن العقد سيُفسخ إذا لم يتم الدفع خلال هذه المهلة (المادة 315 من TBK). ويجوز أيضًا طلب الإخلاء بطريق التنفيذ بدون حكم (المادة 269 من قانون التنفيذ والإفلاس - İİK).
- إنذاران محقّان. إذا تسبّب المستأجر، خلال سنة إيجارية واحدة، في توجيه إنذارين محقّين إليه بسبب عدم دفعه بدل الإيجار، جاز للمؤجر رفع دعوى الإخلاء خلال شهر واحد من انتهاء السنة الإيجارية (المادة 352/2 من TBK).
- التعهد بالإخلاء. استنادًا إلى تعهد بالإخلاء مُعطى كتابيًا بعد تسليم المأجور، يجوز رفع الدعوى أو بدء إجراءات التنفيذ خلال شهر واحد من التاريخ المتعهَّد به (المادة 352/1 من TBK).
- الحاجة إلى السكن. إذا كان المؤجر مضطرًا إلى استعمال المأجور لنفسه، أو لزوجه، أو لفروعه، أو لأصوله، أو للأشخاص الذين يلتزم بإعالتهم، جاز له في العقود محددة المدة رفع الدعوى خلال شهر واحد من انتهاء المدة (المادة 350 من TBK).
- إعادة البناء والترميم الجوهري. يجوز طلب الإخلاء إذا كانت إعادة بناء المأجور أو توسيعه أو ترميمه ترميمًا جوهريًا ضرورية، وكان استعماله متعذرًا أثناء هذه الأعمال (المادة 350 من TBK).
- المالك الجديد. يجوز للمالك الجديد الذي اكتسب ملكية المأجور لاحقًا أن يرفع الدعوى بسبب الحاجة بعد ستة أشهر، بشرط أن يوجّه إلى المستأجر إشعارًا كتابيًا خلال شهر واحد من تاريخ الاكتساب (المادة 351 من TBK).
- مدة التمديد البالغة عشر سنوات. في نهاية مدة التمديد البالغة عشر سنوات، يجوز للمؤجر أن يُنهي العقد دون إبداء أي سبب، بشرط أن يوجّه الإشعار قبل ثلاثة أشهر على الأقل من انتهاء كل سنة تمديد (المادة 347 من TBK).
وللاطلاع على تفاصيل أسباب الإخلاء، يمكنكم مراجعة مقالنا في أي الحالات يُخلى المستأجر؟ أسباب الإخلاء ومهله (باللغة التركية).
في أي الحالات تُرفع دعوى إبطال القيد والتسجيل؟
تُعدّ دعوى إبطال القيد والتسجيل (tapu iptali ve tescil davası)، التي تُرفع بادعاء أن قيد الطابو لا يطابق الوضع القانوني الحقيقي، من أكثر أنواع النزاعات العقارية شيوعًا. وتُرفع الدعوى أمام محكمة مكان وجود العقار (المادة 12 من قانون أصول المحاكمات المدنية - HMK)، ويُطلب وضع إشارة التدبير الاحتياطي على قيد الطابو لمنع نقل الملكية طوال مدة الدعوى.
الصورية في تصرفات المورِّث
هي أن يُظهر المورِّث في سجل الطابو العقارَ الذي وهبه في الحقيقة على أنه بيع، بقصد تهريب الأموال من ورثته (muris muvazaası). ووفقًا لقرار توحيد الاجتهاد الصادر عن محكمة النقض بتاريخ 1 نيسان/أبريل 1974، يجوز للورثة الذين مُسَّ حقهم في الإرث أن يطلبوا إبطال هذا النقل بنسبة حصصهم الإرثية. ولا تخضع الدعوى المستندة إلى الصورية في تصرفات المورِّث لأي تقادم أو مهلة سقوط حق. وللاطلاع على دعوى الإنقاص، وهي طريق مستقل يتعلق بالحصة المحفوظة، يمكنكم مراجعة مقالنا دعوى الإنقاص: نسب الحصة المحفوظة ومهلة السنة الواحدة (باللغة التركية) وصفحة قانون المواريث لدينا.
إساءة استعمال الوكالة
إذا نقل الوكيل عقار الموكِّل على نحو مخالف لإرادته، أو بثمن يقل كثيرًا عن قيمته الحقيقية، جاز طلب إبطال قيد الطابو بإثبات أن المتصرَّف إليه كان يعلم بذلك أو كان في وضع يمكّنه من العلم به.
التقادم المكسب الاستثنائي
يجوز لمن حاز عقارًا غير مسجل في الطابو بصفة المالك مدة عشرين سنة دون نزاع ودون انقطاع أن يطلب تسجيل العقار باسمه (المادة 713 من القانون المدني التركي - TMK).
كيف تُزال حالة الشيوع في الملكية المشتركة؟
في العقارات المنتقلة بالإرث أو المسجلة بأسماء أكثر من شخص، إذا لم يتفق الشركاء، جاز لكل شريك أن يطلب إزالة الشيوع (المادتان 698-699 من TMK). وتُنظَر الدعوى أمام محكمة الصلح المدنية، ويُعدّ اللجوء إلى الوسيط قبل رفع الدعوى إلزاميًا. وتقضي المحكمة ببيع العقار بالمزاد العلني إذا لم تكن قسمته عينًا ممكنة، أو إذا كانت القسمة ستؤدي إلى انخفاض كبير في قيمته.
- العقارات المكتسبة بطريق الإرث. بموجب القانون رقم 7589 الذي دخل حيز النفاذ في 31 تموز/يوليو 2026، تقرّر أن تجري المزايدة الأولى للبيع، في العقارات التي اكتسب جميع الشركاء حصصهم فيها عن طريق الإرث ولا توجد فيها حصة لأي شخص ثالث من غير الورثة، بين الورثة المالكين وحدهم. ويُطبَّق هذا الإجراء مرة واحدة فقط. وللاطلاع على التفاصيل، يمكنكم مراجعة صفحة قانون المواريث لدينا.
- حق الشفعة. إذا بيعت إحدى الحصص إلى شخص ثالث، جاز لسائر الشركاء استعمال حق الشفعة (önalım hakkı). ويجب استعمال هذا الحق عن طريق الدعوى خلال ثلاثة أشهر من تاريخ الإبلاغ بالبيع، وفي جميع الأحوال خلال سنتين من تاريخ البيع (المادة 733 من TMK).
- أجر المثل. إذا انفرد أحد الشركاء باستعمال العقار على نحو يمنع سائر الشركاء من استعماله، جاز المطالبة بتعويض عن الإشغال غير المشروع (أجر المثل، ecrimisil).
الأراضي الزراعية والعقارات المملوكة على الشيوع في سكاريا وكوجاإيلي
في الأقضية الريفية من سكاريا وكوجاإيلي، يكثر التعامل مع عقارات يشترك في ملكيتها عدد كبير من الشركاء، بسبب أراضٍ زراعية وبساتين انتقلت إلى الورثة عبر الأجيال دون قسمة. ويحظر قانون حماية التربة واستخدام الأراضي رقم 5403 تقسيم الأراضي الزراعية إلى ما دون الحد الأدنى لمساحة الأرض الزراعية. ولذلك كثيرًا ما تتعذر القسمة العينية في دعاوى إزالة الشيوع المتعلقة بهذه الأراضي، فيُلجأ إلى البيع. وعند شراء حصة في أرض مملوكة على الشيوع، يجب أيضًا التحقق على نحو مستقل مما إذا كان هناك اتفاق على الاستعمال بين الشركاء (قسمة فعلية)، ومن خطر الشفعة.
التحول العمراني والبناء مقابل الشقق في الجانب الآسيوي (الأناضولي) من إسطنبول
في الأقضية التي يكثر فيها مخزون المباني القديمة، مثل قاضي كوي وأتاشهير ومالتبه وأسكودار، تشكّل إجراءات المباني الخطرة في إطار القانون رقم 6306 بشأن تحويل المناطق المعرضة لخطر الكوارث، وعقود البناء مقابل حصص من الأرض، جزءًا مهمًا من النزاعات العقارية. وتخضع كل مرحلة من المراحل، مثل الاعتراض على تحديد المبنى الخطر، واتخاذ المالكين للقرار، وبيع حصص الشركاء غير المنضمين إلى الاتفاق، وتأخر المقاول في التسليم، لمهل وإجراءات مستقلة. ولا يكون عقد البناء مقابل حصص من الأرض صحيحًا ما لم يُبرم بالشكل الرسمي لدى الكاتب العدل، لأنه يتضمن التزامًا بنقل ملكية عقار.
ما الإجراءات التي نتولاها؟
- رفع دعاوى إبطال القيد والتسجيل ومتابعتها
- متابعة دعاوى تحديد بدل الإيجار ودعاوى تعديل عقد الإيجار
- إعداد دعاوى الإخلاء المستندة إلى أسباب التخلف عن الدفع والحاجة وإعادة البناء والتعهد بالإخلاء، وطلبات الإخلاء بطريق التنفيذ
- متابعة الدعاوى وإجراءات التنفيذ في نزاعات رسوم الخدمات (العائدات) والأجزاء المشتركة ونظام الإدارة الناشئة عن الملكية الطبقية
- متابعة دعاوى إزالة الشيوع (izale-i şuyu)
- متابعة دعاوى الشفعة ومنع التعرض وأجر المثل
- الاعتراض على تحديد المبنى الخطر، ومتابعة الإجراءات المندرجة في إطار القانون رقم 6306
- إعداد عقود البناء مقابل حصص من الأرض، ومتابعة المطالبات بتعويض التأخير وبالتنفيذ المعيب
- تنظيم عقود الوعد ببيع عقار، وتولي إجراءات التأشير في سجل الطابو
أنواع الملفات التي نتابعها
- نزاعات الملكية: إبطال القيد والتسجيل، والصورية في تصرفات المورِّث، وإساءة استعمال الوكالة، وانعدام الأهلية، والتسجيل المستند إلى التقادم المكسب
- نزاعات الإيجار: تحديد بدل الإيجار، ومستحقات الإيجار، والإخلاء، واسترداد مبلغ التأمين، والمطالبات المتعلقة بالأضرار
- نزاعات الملكية الطبقية: مستحقات رسوم الخدمات، والتعدي على الأجزاء المشتركة، ومخالفة نظام الإدارة، والاستعمال المخالف للمشروع
- نزاعات الملكية المشتركة: إزالة الشيوع، وحق الشفعة، والقسمة، وأجر المثل
- نزاعات التنظيم العمراني والتحول العمراني: الاعتراض على قرار المبنى الخطر، وتطبيقات القانون رقم 6306، ودعاوى الإلغاء ضد تعديلات مخططات التنظيم العمراني
- عقود البناء: عقد البناء مقابل حصص من الأرض، وتعويض التأخير، والتنفيذ الناقص والمعيب
أمام أي محاكم تُنظَر الدعاوى العقارية في الجانب الآسيوي (الأناضولي) من إسطنبول وكوجاإيلي وسكاريا؟
في الدعاوى المتعلقة بالعقارات، تكون المحكمة المختصة مكانيًا هي محكمة مكان وجود العقار، وهذا الاختصاص قطعي؛ فلا يغيّر موطن الأطراف من ذلك شيئًا. أما من حيث الاختصاص النوعي، فالعبرة بنوع الدعوى.
- تُنظَر دعاوى إبطال القيد والتسجيل ومنع التعرض وأجر المثل والشفعة أمام محاكم البداية المدنية
- تُنظَر دعاوى تحديد بدل الإيجار والإخلاء والملكية الطبقية وإزالة الشيوع أمام محاكم الصلح المدنية
- تُنظَر دعاوى الإلغاء ضد تعديلات مخططات التنظيم العمراني وقرارات المباني الخطرة أمام المحاكم الإدارية
- قصر العدل الأناضولي في إسطنبول بالنسبة إلى العقارات الواقعة في قاضي كوي وكارتال ومالتبه وأتاشهير؛ وقصر العدل في إسطنبول بالنسبة إلى العقارات الواقعة في الجانب الأوروبي
- قصرا العدل في كوجاإيلي وغبزة بالنسبة إلى العقارات الواقعة في كوجاإيلي وغبزة، وقصر العدل في سكاريا بالنسبة إلى العقارات الواقعة في سكاريا؛ ويُقدَّم الاستئناف ضد هذه القرارات إلى محكمة الاستئناف الإقليمية في سكاريا
- أما معاملات الطابو فتُجرى لدى مديرية الطابو (السجل العقاري) التي يتبع لها العقار
وللاطلاع على مهل الاعتراض على أمر الدفع في إجراءات التنفيذ المتعلقة بمستحقات الإيجار، يمكنكم مراجعة مقالنا مهلة الاعتراض على أمر الدفع: 7 أيام أم 5 أيام؟ (باللغة التركية) وصفحة قانون التنفيذ والإفلاس لدينا.
مقالات ذات صلة (باللغة التركية)
- في أي الحالات يُخلى المستأجر؟ أسباب الإخلاء ومهله
- دعوى الإنقاص: نسب الحصة المحفوظة ومهلة السنة الواحدة
- كيف يُرفض الإرث؟ مهلة الأشهر الثلاثة ونتائجها
- مهلة الاعتراض على أمر الدفع: 7 أيام أم 5 أيام؟
لإبلاغنا بمعلومات عن نزاع عقاري أو إيجاري يخصّكم في الجانب الآسيوي من إسطنبول أو كوجاإيلي أو سكاريا، يمكنكم استخدام صفحة التواصل أو تحديد موعد في مكتبنا في قاضي كوي.
المعلومات الواردة في هذه الصفحة ذات طابع عام، ولا تُغني عن رأي قانوني بشأن نزاع محدد.
الأسئلة الشائعة
لا يجوز أن يستند الإخلاء إلا إلى الأسباب التي عدّدها القانون: التخلف عن الدفع بسبب عدم دفع بدل الإيجار، والإنذاران المحقّان خلال سنة إيجارية واحدة، وحاجة المؤجر أو أقاربه المذكورين في القانون إلى المأجور للسكن أو للعمل، وإعادة بناء العقار أو ترميمه ترميمًا جوهريًا، والتعهد الكتابي من المستأجر بالإخلاء، وامتلاك المستأجر مسكنًا صالحًا للسكن في القضاء نفسه. ولكل سبب شروطه الخاصة من حيث الإنذار والمهلة؛ ولا يمكن تحقيق الإخلاء بإشعار يُوجَّه دون بيان سبب، باستثناء الإشعار الموجَّه في نهاية مدة التمديد البالغة عشر سنوات (المادة 347 من TBK).
في الفترات الإيجارية المجدَّدة، لا يجوز أن تتجاوز الزيادة نسبة التغير في مؤشر أسعار المستهلك وفق متوسطات الأشهر الاثني عشر للسنة الإيجارية السابقة. ويُطبَّق هذا الحد حتى لو اتُّفق في العقد على نسبة أعلى. أما في علاقات الإيجار التي تزيد مدتها على خمس سنوات، فيحدد القاضي بدل الإيجار وفقًا لقواعد الإنصاف دون التقيد بالمؤشر.
يمكن رفع الدعوى في أي وقت؛ غير أنه لكي يسري البدل الجديد اعتبارًا من بداية الفترة، يجب رفع الدعوى قبل ثلاثين يومًا على الأقل من بداية الفترة الجديدة، أو أن يُبلغ المؤجر خلال هذه المدة كتابيًا عن إرادته في الزيادة. وإذا كان العقد قد نص على نسبة الزيادة، فيمكن رفع الدعوى خلال الفترة الجديدة أيضًا.
تُرفع في الحالات التي لا يعكس فيها قيد الطابو الوضع الحقيقي للحقوق. ومن أكثر الأسباب شيوعًا في الممارسة العملية: عمليات النقل الصورية التي تُجرى بقصد تهريب الأموال من الوارث، وإساءة استعمال الوكالة، والتدليس، وانعدام الأهلية، والطلبات المستندة إلى التقادم المكسب. وتُرفع الدعوى أمام محكمة البداية المدنية في مكان وجود العقار، ويُطلب وضع إشارة التدبير على قيد الطابو طوال مدة الدعوى.
يُعاد مبلغ التأمين عند انتهاء علاقة الإيجار وتسليم العقار. وإذا ادعى المؤجر وجود مستحقات إيجار غير مدفوعة أو ضرر يتجاوز الاستعمال المعتاد، فعليه إثبات ذلك. وفي إيجارات المساكن وأماكن العمل المسقوفة، لا يجوز أن يتجاوز مبلغ التأمين بدل إيجار ثلاثة أشهر، وإذا قُدِّم نقدًا يُودَع في حساب توفير لأجل لدى مصرف.
يجوز للإدارة أن تبدأ إجراءات التنفيذ ضد مالك الشقة أو المستأجر الذي لا يدفع رسوم الخدمات؛ كما يمكن رفع دعوى بالمستحقات أمام محكمة الصلح المدنية. وبموجب قانون الملكية الطبقية (KMK)، يجوز المطالبة عن رسوم الخدمات غير المدفوعة بتعويض تأخير بنسبة خمسة في المئة شهريًا. ويجوز تحميل المستأجر المسؤولية بالاشتراك مع مالك الشقة في حدود بدل الإيجار.
يجوز الاعتراض على تحديد المبنى الخطر بعريضة تُقدَّم إلى المديرية المعنية خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ التبليغ؛ وتتولى لجنة فنية النظر في الاعتراض. وبعد استنفاد هذا الطريق، يمكن رفع دعوى إلغاء أمام القضاء الإداري. وفي مرحلة لاحقة من الإجراءات، تسري إجراءات مستقلة بالنسبة إلى الشركاء الذين لم ينضموا إلى القرار المتخذ بالأغلبية المطلقة للمالكين محسوبةً بنسبة حصصهم.
إذا انقضى تاريخ التسليم المتفق عليه في العقد، جاز لمالك الأرض المطالبة بتعويض على أساس دخل الإيجار الذي حُرم منه طوال مدة التأخير؛ وإذا نص العقد على شرط جزائي، طُرحت المطالبة به أيضًا. وتُحدَّد في الملف مدة التأخير وخطأ المقاول من خلال فحص الخبير المعيَّن من المحكمة. ولذلك من المهم توثيق تاريخ التسليم، ونسبة الأعمال المنجزة، والمراسلات.
لا. فقد انتهى في 1 تموز/يوليو 2024 الحد المؤقت البالغ خمسة وعشرين في المئة الذي فُرض على إيجارات المساكن في عام 2022. واليوم، لا يجوز أن تتجاوز الزيادة في الفترة المجدَّدة، في إيجارات المساكن وأماكن العمل على حد سواء، نسبةَ التغير في مؤشر أسعار المستهلك وفق متوسطات الأشهر الاثني عشر للسنة الإيجارية السابقة (المادة 344 من TBK).