Право недвижимости и аренды

В спорах о недвижимости исход дела нередко определяется тем, согласуются ли между собой запись в земельном реестре (тапу), договор и фактическое пользование. Наше бюро ведёт судебные дела и работает с договорами в спорах, связанных с записями в реестре, арендой, собственностью в многоквартирном доме и программой градостроительного обновления.

Ниже вы узнаете, через какие этапы проходят споры о недвижимости, какой иск в каком суде рассматривается, и найдёте ответы на часто задаваемые вопросы.

Через какие этапы проходит спор о недвижимости?

• Изучение записи в реестре и документов. В совокупности изучаются запись в земельном реестре, обременения, градостроительный статус участка, реестр права на будущую квартиру или реестр собственности в многоквартирном доме, а также договоры, если они есть; вид иска, который предстоит подать, определяется по результатам этого изучения.
• Медиация. В спорах, вытекающих из арендных отношений, в делах о разделе общей собственности и в спорах, вытекающих из собственности в многоквартирном доме, обращение к медиатору до подачи иска является обязательным условием для предъявления иска. Выселение в порядке исполнительного производства без судебного решения в этот круг не входит.
• Нотариальное требование. При выселении в связи с неуплатой арендной платы арендатору необходимо предварительно письменно предоставить срок (ст. 315 Кодекса обязательств Турции, TBK); по соображениям удобства доказывания это уведомление, как правило, направляется через нотариуса (ihtarname). Для требований же, основанных на письменном обязательстве освободить помещение, предварительное предупреждение не требуется (ст. 352/1 TBK).
• Иск и обеспечительная мера. При подаче иска заявляется ходатайство о внесении в запись в реестре отметки об обеспечительной мере (ihtiyati tedbir), чтобы предотвратить отчуждение недвижимости третьим лицам.
• Выездной осмотр и судебная экспертиза. В делах о недвижимости, как правило, проводится выездной осмотр и запрашивается заключение судебного эксперта; срок для возражений на заключение составляет две недели.
• Обжалование. Апелляционная жалоба на решение подаётся в течение двух недель с даты вручения решения вместе с мотивировочной частью.

На сколько можно повысить арендную плату и когда подаётся иск об определении её размера?

При аренде жилых и крытых коммерческих помещений повышение арендной платы в возобновлённом арендном периоде не может превышать изменения индекса потребительских цен (TÜFE) за предыдущий арендный год, рассчитанного по среднему значению за двенадцать месяцев (ст. 344 Кодекса обязательств Турции, TBK). Временное ограничение в двадцать пять процентов, введённое в 2022 году для аренды жилья, прекратило действие 1 июля 2024 года. Сегодня законным верхним пределом как для аренды жилья, так и для аренды коммерческих помещений является показатель TÜFE.

• Пятилетний период. В договорах, заключённых на срок более пяти лет или возобновлённых по истечении пяти лет, по окончании каждого пятилетнего периода арендная плата определяется заново по справедливости с учётом показателя TÜFE, состояния арендуемого объекта и арендной платы за сопоставимые объекты (ст. 344/3 TBK).
• Срок подачи иска. Если иск об определении размера арендной платы (kira tespit davası) подан не позднее чем за тридцать дней до начала нового арендного периода или если в течение этого срока арендодатель письменно уведомил арендатора о повышении, размер платы, установленный судом, применяется с начала нового периода (ст. 345 TBK).
• Требование о медиации. С 1 сентября 2023 года до подачи иска об определении размера арендной платы обязательно обращение к медиатору.
• Компетентный суд. Иски об определении размера арендной платы рассматриваются мировыми гражданскими судами.

В каких случаях арендатор может быть выселен?

При аренде жилых и крытых коммерческих помещений возможность арендодателя прекратить договор ограничена основаниями, перечисленными в законе. Для каждого основания предусмотрен свой срок; пропуск срока может привести к тому, что требование о выселении придётся отложить до следующего арендного периода.

• Неуплата арендной платы. Арендатору письменно предоставляется срок не менее тридцати дней и сообщается, что при неуплате в течение этого срока договор будет расторгнут (ст. 315 TBK). Выселения можно требовать также в порядке исполнительного производства без судебного решения (ст. 269 Закона об исполнительном производстве и банкротстве, İİK).
• Два обоснованных предупреждения. Если в течение одного арендного года арендатор из-за неуплаты арендной платы дал повод для двух обоснованных предупреждений, арендодатель может подать иск о выселении в течение одного месяца после окончания арендного года (ст. 352/2 TBK).
• Обязательство освободить помещение. На основании письменного обязательства освободить помещение (tahliye taahhüdü), данного после передачи арендуемого объекта, в течение одного месяца с обещанной даты можно подать иск или начать исполнительное производство (ст. 352/1 TBK).
• Потребность в жилье. Если у арендодателя возникла необходимость использовать арендуемый объект для себя, своего супруга, нисходящих или восходящих родственников либо лиц, которых он обязан содержать, то по договорам на определённый срок иск может быть подан в течение одного месяца после окончания срока (ст. 350 TBK).
• Реконструкция и капитальный ремонт. Выселения можно требовать, если необходимы реконструкция, расширение или капитальный ремонт арендуемого объекта и во время этих работ пользоваться им невозможно (ст. 350 TBK).
• Новый собственник. Новый собственник, впоследствии приобретший арендуемый объект, может по основанию собственной потребности подать иск по истечении шести месяцев при условии, что в течение одного месяца с даты приобретения он письменно уведомит арендатора (ст. 351 TBK).
• Десятилетний срок продления. По окончании десятилетнего срока продления арендодатель может прекратить договор без указания каких-либо оснований при условии, что уведомит об этом не менее чем за три месяца до окончания каждого года продления (ст. 347 TBK).

Подробнее об основаниях для выселения см. нашу статью В каких случаях выселяют арендатора? Основания для выселения и сроки (на турецком языке).

В каких случаях подаётся иск об аннулировании записи и регистрации права?

Иск об аннулировании записи и регистрации права (tapu iptali ve tescil davası), подаваемый со ссылкой на то, что запись в реестре не соответствует действительному правовому положению, относится к наиболее распространённым видам споров о недвижимости. Иск подаётся в суд по месту нахождения недвижимости (ст. 12 Гражданского процессуального кодекса, HMK), а на время рассмотрения дела заявляется ходатайство о внесении в запись в реестре отметки об обеспечительной мере, чтобы предотвратить отчуждение.

Мнимая сделка наследодателя (muris muvazaası)

Это случай, когда наследодатель, чтобы вывести имущество из-под притязаний своих наследников, оформляет в земельном реестре фактически подаренную недвижимость как продажу. Согласно постановлению Кассационного суда об унификации судебной практики от 1 апреля 1974 года, наследники, чьё право на наследство нарушено, могут требовать аннулирования такой передачи пропорционально своим наследственным долям. Иск, основанный на мнимой сделке наследодателя, не подчиняется ни сроку исковой давности, ни пресекательному сроку. Об иске о сокращении распоряжений — отдельном способе защиты обязательной доли — см. нашу статью Иск о сокращении распоряжений: размеры обязательной доли и годичный срок (на турецком языке) и нашу страницу Наследственное право.

Злоупотребление полномочиями представителя

Если представитель передал недвижимость доверителя вопреки его воле либо по цене, значительно ниже её действительной стоимости, аннулирования записи в реестре можно требовать, доказав, что приобретатель знал или мог знать об этом.

Чрезвычайная приобретательная давность

Лицо, которое в течение двадцати лет бесспорно и непрерывно владеет как собственник недвижимостью, не зарегистрированной в земельном реестре, может требовать регистрации этой недвижимости на своё имя (ст. 713 Гражданского кодекса Турции, TMK).

Как осуществляется раздел недвижимости, находящейся в долевой собственности?

Если в отношении недвижимости, перешедшей по наследству или зарегистрированной на имя нескольких лиц, сособственники не могут договориться, каждый из них может потребовать раздела общей собственности (ortaklığın giderilmesi) (ст. 698–699 TMK). Дело рассматривается в мировом гражданском суде, и до подачи иска обращение к медиатору обязательно. Если раздел недвижимости в натуре невозможен или приведёт к существенному снижению её стоимости, суд выносит решение о её продаже с публичных торгов.

• Недвижимость, полученная по наследству. Законом № 7589, вступившим в силу 31 июля 2026 года, предусмотрено, что в отношении недвижимости, все сособственники которой получили свои доли по наследству и в которой нет долей третьих лиц, помимо наследников, первые торги для её продажи проводятся только среди наследников-сособственников. Этот порядок применяется однократно. Подробнее см. нашу страницу Наследственное право.
• Преимущественное право покупки. Если одна из долей продана третьему лицу, остальные сособственники могут воспользоваться преимущественным правом покупки. Это право должно быть осуществлено путём подачи иска в течение трёх месяцев с момента уведомления о продаже и в любом случае в течение двух лет с даты продажи (ст. 733 TMK).
• Компенсация за неправомерное пользование. Если один из сособственников единолично пользуется недвижимостью так, что препятствует пользованию ею другими сособственниками, можно требовать компенсации за неправомерное занятие (ecrimisil).

Сельскохозяйственные земли и недвижимость в долевой собственности в Сакарье и Коджаэли

В сельских районах Сакарьи и Коджаэли часто встречаются объекты недвижимости с многочисленными сособственниками, поскольку сельскохозяйственные земли и сады из поколения в поколение переходили к наследникам без раздела. Закон № 5403 об охране почв и землепользовании запрещает делить сельскохозяйственные земли на участки меньше минимального размера сельскохозяйственного участка. Поэтому в делах о разделе общей собственности на такие земли раздел в натуре зачастую невозможен, и приходится прибегать к продаже. При покупке доли в земельном участке необходимо также отдельно проверить, существует ли между сособственниками соглашение о порядке пользования (фактический раздел, fiilî taksim), и оценить риск осуществления преимущественного права покупки.

Градостроительное обновление и строительство в обмен на квартиры в азиатской (анатолийской) части Стамбула

В таких районах, как Кадыкёй, Аташехир, Малтепе и Ускюдар, где много старых зданий, значительную часть споров о недвижимости составляют процедуры в отношении аварийных зданий по Закону № 6306 о преобразовании территорий, подверженных риску стихийных бедствий, и договоры строительства в обмен на квартиры (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi). Каждый из этапов — обжалование признания здания аварийным, принятие решения собственниками, продажа долей сособственников, не присоединившихся к соглашению, и просрочка передачи объектов подрядчиком — подчиняется своим срокам и процедурам. Договор строительства в обмен на квартиры, поскольку он содержит обязательство передать недвижимость, недействителен, если не заключён в официальной форме у нотариуса.

Какие действия мы выполняем?

• Подача и ведение исков об аннулировании записи и регистрации права
• Ведение исков об определении размера арендной платы и об адаптации договора аренды к изменившимся обстоятельствам
• Подготовка исков о выселении по основаниям просрочки платежа, потребности, реконструкции и обязательства освободить помещение, а также требований о выселении в порядке исполнительного производства
• Ведение судебных дел и исполнительных производств по спорам о взносах на содержание, общем имуществе и плане управления зданием, вытекающим из собственности в многоквартирном доме
• Ведение исков о разделе общей собственности (izale-i şuyu)
• Ведение исков о преимущественном праве покупки, об устранении нарушений права собственности и о компенсации за неправомерное пользование
• Обжалование признания здания аварийным и ведение процедур по Закону № 6306
• Подготовка договоров строительства в обмен на квартиры, ведение требований о компенсации за просрочку и в связи с ненадлежащим исполнением
• Составление предварительных договоров купли-продажи недвижимости и внесение соответствующих отметок в земельный реестр

Категории дел, которые мы ведём

• Споры о праве собственности: аннулирование записи и регистрация права, мнимые сделки наследодателя, злоупотребление полномочиями представителя, недееспособность, регистрация на основании приобретательной давности
• Арендные споры: определение размера арендной платы, взыскание задолженности по арендной плате, выселение, возврат залога и требования о возмещении ущерба
• Споры о собственности в многоквартирном доме: взыскание взносов на содержание, посягательство на общее имущество, нарушение плана управления, использование в нарушение проекта
• Споры о долевой собственности: раздел общей собственности, преимущественное право покупки, раздел имущества и компенсация за неправомерное пользование
• Споры в сфере градостроительства и градостроительного обновления: обжалование решения о признании здания аварийным, применение Закона № 6306, иски об отмене изменений градостроительных планов
• Договоры строительства: договор строительства в обмен на квартиры, компенсация за просрочку, неполное и ненадлежащее исполнение

В каких судах рассматриваются дела о недвижимости в азиатской (анатолийской) части Стамбула, Коджаэли и Сакарье?

В делах, касающихся недвижимости, территориально компетентным является суд по месту нахождения недвижимости, и эта подсудность является исключительной; место жительства сторон на это не влияет. Что же касается предметной подсудности, определяющим является вид иска.

• Иски об аннулировании записи и регистрации права, об устранении нарушений права собственности, о компенсации за неправомерное пользование и о преимущественном праве покупки — в гражданских судах первой инстанции
• Иски об определении размера арендной платы, о выселении, споры о собственности в многоквартирном доме и иски о разделе общей собственности — в мировых гражданских судах
• Иски об отмене изменений градостроительных планов и решений о признании зданий аварийными — в административных судах
• По недвижимости в Кадыкёе, Картале, Малтепе и Аташехире — Анатолийский дворец правосудия Стамбула; по недвижимости в европейской части — Стамбульский дворец правосудия
• По недвижимости в Коджаэли и Гебзе — дворцы правосудия Коджаэли и Гебзе, по недвижимости в Сакарье — дворец правосудия Сакарьи; апелляционные жалобы на эти решения подаются в Региональный апелляционный суд Сакарьи
• Регистрационные действия в реестре проводятся в управлении земельного кадастра (тапу), к ведению которого относится недвижимость

О сроках для возражения на платёжное предписание в исполнительных производствах, начатых для взыскания арендной платы, см. нашу статью Срок возражения на платёжное предписание: 7 дней или 5 дней? (на турецком языке) и нашу страницу Исполнительное производство и банкротство.

Статьи по теме (на турецком языке)

• В каких случаях выселяют арендатора? Основания для выселения и сроки
• Иск о сокращении распоряжений: размеры обязательной доли и годичный срок
• Как отказаться от наследства? Трёхмесячный срок и последствия
• Срок возражения на платёжное предписание: 7 дней или 5 дней?

Чтобы передать информацию о вашем споре, связанном с недвижимостью или арендой, в азиатской (анатолийской) части Стамбула, Коджаэли или Сакарье, вы можете воспользоваться нашей страницей контактов или записаться на встречу в нашем бюро в Кадыкёе.

Информация на этой странице носит общий характер и не заменяет юридического заключения по конкретному спору.