Süha Hukuk & Danışmanlık
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Immobilien- und Mietrecht

Bei Immobilienstreitigkeiten hängt der Ausgang häufig davon ab, ob Grundbucheintrag, Vertrag und tatsächliche Nutzung miteinander übereinstimmen. Unsere Kanzlei übernimmt bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit Grundbuch, Miete, Wohnungseigentum und Stadterneuerung die Prozessführung und die Vertragsarbeit.

Im Folgenden finden Sie Informationen dazu, welche Phasen Immobilienstreitigkeiten durchlaufen und welche Klage vor welchem Gericht verhandelt wird, sowie Antworten auf häufig gestellte Fragen.

Welche Phasen durchläuft eine Immobilienstreitigkeit?

  • Prüfung von Grundbuch und Unterlagen. Grundbucheintrag, Belastungen, bauplanungsrechtliche Lage, das Grundbuchblatt für die Anwartschaft auf Wohnungseigentum (kat irtifakı) oder für das Wohnungseigentum sowie gegebenenfalls vorhandene Verträge werden gemeinsam geprüft; die Art der zu erhebenden Klage wird anhand des Ergebnisses dieser Prüfung bestimmt.
  • Mediation. Bei Streitigkeiten aus Mietverhältnissen, bei der Aufhebung des Miteigentums und bei Streitigkeiten aus dem Wohnungseigentum ist die Anrufung eines Mediators vor Klageerhebung Prozessvoraussetzung. Die Räumung im Wege der Betreibung ohne Titel ist hiervon ausgenommen.
  • Notarielle Mahnung. Bei der Räumung wegen Nichtzahlung der Miete muss dem Mieter zuvor schriftlich eine Frist gesetzt werden (Art. 315 des Türkischen Obligationengesetzes – TBK); diese Mitteilung erfolgt zur Erleichterung des Beweises in der Regel über einen Notar (ihtarname). Bei Ansprüchen aufgrund einer schriftlichen Räumungsverpflichtung ist dagegen keine vorherige Mahnung erforderlich (TBK Art. 352/1).
  • Klage und einstweilige Verfügung. Bei Klageerhebung wird beantragt, im Grundbuch einen Vermerk über eine einstweilige Verfügung einzutragen, um die Übertragung der Immobilie an Dritte zu verhindern.
  • Ortsbesichtigung und Sachverständigenprüfung. In Immobilienverfahren wird in der Regel eine Ortsbesichtigung durchgeführt und das Gutachten eines gerichtlich bestellten Sachverständigen eingeholt; die Frist für Einwendungen gegen das Gutachten beträgt zwei Wochen.
  • Rechtsmittel. Die Berufung (istinaf) gegen die Entscheidung ist innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung der begründeten Entscheidung einzulegen.

Wie stark darf die Miete erhöht werden, und wann wird die Mietfestsetzungsklage erhoben?

Bei der Miete von Wohnraum und überdachten Geschäftsräumen darf die Erhöhung in der erneuerten Mietperiode die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex (TÜFE) im Zwölfmonatsdurchschnitt des vorangegangenen Mietjahres nicht übersteigen (Art. 344 des Türkischen Obligationengesetzes – TBK). Die 2022 für Wohnraummieten eingeführte vorübergehende Obergrenze von fünfundzwanzig Prozent ist am 1. Juli 2024 ausgelaufen. Heute ist sowohl bei Wohnraum- als auch bei Geschäftsraummieten die TÜFE-Rate die gesetzliche Obergrenze.

  • Fünfjahreszeitraum. Bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren oder bei Verträgen, die nach fünf Jahren verlängert werden, wird die Miete nach Ablauf von jeweils fünf Jahren unter Berücksichtigung der TÜFE-Rate, des Zustands der Mietsache und vergleichbarer Mieten nach Billigkeit neu festgesetzt (TBK Art. 344/3).
  • Zeitpunkt der Klageerhebung. Wird die Mietfestsetzungsklage spätestens dreißig Tage vor Beginn der neuen Mietperiode erhoben oder teilt der Vermieter dem Mieter innerhalb dieser Frist die Erhöhung schriftlich mit, gilt die vom Gericht festzusetzende Miete ab Beginn der neuen Periode (TBK Art. 345).
  • Mediationspflicht. Seit dem 1. September 2023 ist vor Erhebung der Mietfestsetzungsklage die Anrufung eines Mediators zwingend vorgeschrieben.
  • Sachlich zuständiges Gericht. Klagen auf Festsetzung der Miete werden vor den Friedensgerichten (sulh hukuk mahkemesi) verhandelt.

In welchen Fällen kann die Räumung gegenüber dem Mieter verlangt werden?

Bei der Miete von Wohnraum und überdachten Geschäftsräumen ist die Möglichkeit des Vermieters, das Mietverhältnis zu beenden, auf die im Gesetz aufgezählten Gründe beschränkt. Für jeden Grund ist eine eigene Frist vorgesehen; wird die Frist versäumt, kann dies dazu führen, dass der Räumungsanspruch erst in der nächsten Mietperiode geltend gemacht werden kann.

  • Nichtzahlung der Miete. Dem Mieter wird schriftlich eine Frist von mindestens dreißig Tagen gesetzt und mitgeteilt, dass der Vertrag gekündigt wird, wenn innerhalb dieser Frist nicht gezahlt wird (TBK Art. 315). Die Räumung kann auch im Wege der Betreibung ohne Titel verlangt werden (Art. 269 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes – İİK).
  • Zwei berechtigte Mahnungen. Hat der Mieter innerhalb eines Mietjahres durch Nichtzahlung der Miete zwei berechtigte Mahnungen veranlasst, kann der Vermieter innerhalb eines Monats nach Ablauf des Mietjahres Räumungsklage erheben (TBK Art. 352/2).
  • Räumungsverpflichtung. Gestützt auf eine nach Übergabe der Mietsache schriftlich abgegebene Räumungsverpflichtung (tahliye taahhüdü) kann innerhalb eines Monats ab dem zugesagten Datum Klage erhoben oder ein Vollstreckungsverfahren eingeleitet werden (TBK Art. 352/1).
  • Wohnbedarf. Ist der Vermieter selbst, sein Ehegatte, seine Nachkommen, seine Vorfahren oder eine Person, der gegenüber er unterhaltspflichtig ist, auf die Nutzung der Mietsache angewiesen, kann bei befristeten Verträgen innerhalb eines Monats nach Ablauf der Vertragsdauer Klage erhoben werden (TBK Art. 350).
  • Neubau und wesentliche Instandsetzung. Ist ein Neubau, eine Erweiterung oder eine wesentliche Instandsetzung der Mietsache notwendig und ist ihre Nutzung während dieser Arbeiten unmöglich, kann die Räumung verlangt werden (TBK Art. 350).
  • Neuer Eigentümer. Der neue Eigentümer, der die Mietsache später erworben hat, kann wegen Eigenbedarfs nach sechs Monaten Klage erheben, sofern er dem Mieter innerhalb eines Monats ab dem Erwerb eine schriftliche Mitteilung gemacht hat (TBK Art. 351).
  • Zehnjährige Verlängerungszeit. Nach Ablauf der zehnjährigen Verlängerungszeit kann der Vermieter den Vertrag ohne Angabe von Gründen beenden, sofern er dies mindestens drei Monate vor Ablauf jedes Verlängerungsjahres mitteilt (TBK Art. 347).

Einzelheiten zu den Räumungsgründen finden Sie in unserem Beitrag In welchen Fällen muss ein Mieter räumen? Räumungsgründe und Fristen (auf Türkisch).

In welchen Fällen wird die Klage auf Grundbuchberichtigung erhoben?

Die Klage auf Grundbuchberichtigung (Löschung und Eintragung; tapu iptali ve tescil davası), die mit der Behauptung erhoben wird, dass der Grundbucheintrag nicht der wahren Rechtslage entspricht, gehört zu den häufigsten Arten von Immobilienstreitigkeiten. Die Klage wird beim Gericht des Ortes erhoben, an dem die Immobilie belegen ist (Art. 12 der Zivilprozessordnung – HMK), und für die Dauer des Rechtsstreits wird beantragt, im Grundbuch einen Vermerk über eine einstweilige Verfügung einzutragen, um eine Übertragung zu verhindern.

Scheingeschäft des Erblassers zum Nachteil der Erben (muris muvazaası)

Darunter versteht man, dass der Erblasser eine Immobilie, die er in Wirklichkeit verschenkt hat, im Grundbuch als Verkauf darstellt, um sie seinen Erben zu entziehen. Nach dem Beschluss des Kassationshofs zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung vom 1. April 1974 können die Erben, deren Erbrecht beeinträchtigt wurde, die Aufhebung dieser Übertragung im Verhältnis ihrer Erbteile verlangen. Die auf ein Scheingeschäft des Erblassers gestützte Klage unterliegt keiner Verjährungs- oder Ausschlussfrist. Zur Herabsetzungsklage, die ein gesonderter Rechtsweg zum Schutz des Pflichtteils ist, können Sie unseren Beitrag Herabsetzungsklage: Pflichtteilsquoten und die Einjahresfrist (auf Türkisch) und unsere Seite Erbrecht aufrufen.

Missbrauch der Vollmacht

Überträgt der Bevollmächtigte die Immobilie des Vollmachtgebers gegen dessen Willen oder zu einem Preis, der weit unter ihrem tatsächlichen Wert liegt, kann die Löschung des Grundbucheintrags verlangt werden, sofern nachgewiesen wird, dass der Erwerber dies wusste oder hätte wissen können.

Außerordentliche Ersitzung

Wer eine nicht im Grundbuch eingetragene Immobilie zwanzig Jahre lang unangefochten und ununterbrochen als Eigentümer in Besitz hat, kann die Eintragung der Immobilie auf seinen Namen verlangen (Art. 713 des Türkischen Zivilgesetzbuchs – TMK).

Wie wird das Miteigentum nach Bruchteilen aufgehoben?

Einigen sich die Miteigentümer bei Immobilien, die durch Erbgang übergegangen oder auf mehrere Personen eingetragen sind, nicht, kann jeder Miteigentümer die Aufhebung des Miteigentums (ortaklığın giderilmesi) verlangen (TMK Art. 698–699). Die Klage wird vor dem Friedensgericht verhandelt, und vor Klageerhebung ist die Anrufung eines Mediators zwingend vorgeschrieben. Ist eine Realteilung der Immobilie nicht möglich oder würde die Teilung zu einer erheblichen Wertminderung führen, ordnet das Gericht ihren Verkauf im Wege der öffentlichen Versteigerung an.

  • Durch Erbgang erworbene Immobilien. Mit dem am 31. Juli 2026 in Kraft getretenen Gesetz Nr. 7589 wurde für Immobilien, bei denen alle Miteigentümer ihren Anteil durch Erbgang erworben haben und außer den Erben kein Dritter einen Anteil hält, vorgesehen, dass die erste Versteigerung zum Zweck des Verkaufs ausschließlich unter den Erben durchgeführt wird, denen die Immobilie gehört. Diese Regelung wird nur ein einziges Mal angewandt. Einzelheiten finden Sie auf unserer Seite Erbrecht.
  • Vorkaufsrecht. Wird einer der Anteile an einen Dritten verkauft, können die übrigen Miteigentümer ihr Vorkaufsrecht ausüben. Dieses Recht muss innerhalb von drei Monaten ab Mitteilung des Verkaufs und in jedem Fall innerhalb von zwei Jahren ab dem Verkauf im Klageweg ausgeübt werden (TMK Art. 733).
  • Nutzungsentschädigung. Nutzt einer der Miteigentümer die Immobilie allein in einer Weise, die die Nutzung durch die übrigen Miteigentümer verhindert, kann eine Entschädigung wegen unrechtmäßiger Inbesitznahme (ecrimisil) verlangt werden.

Landwirtschaftliche Flächen und Immobilien in Bruchteilseigentum in Sakarya und Kocaeli

In den ländlichen Bezirken von Sakarya und Kocaeli trifft man häufig auf Immobilien mit zahlreichen Miteigentümern, weil landwirtschaftliche Flächen und Gärten über Generationen hinweg ungeteilt auf die Erben übergegangen sind. Das Gesetz Nr. 5403 über Bodenschutz und Landnutzung verbietet die Teilung landwirtschaftlicher Flächen unterhalb der landwirtschaftlichen Mindestgröße. Deshalb ist bei diesen Flächen in Klagen auf Aufhebung des Miteigentums eine Realteilung häufig nicht möglich, und es wird der Weg des Verkaufs beschritten. Beim Kauf von Flächen in Bruchteilseigentum sollte zudem gesondert geprüft werden, ob unter den Miteigentümern eine Nutzungsvereinbarung (faktische Teilung, fiilî taksim) vorliegt und welches Vorkaufsrisiko gegeben ist.

Stadterneuerung und Bauverträge gegen Wohnungsanteile auf der anatolischen Seite Istanbuls

In Bezirken mit einem hohen Anteil an altem Gebäudebestand wie Kadıköy, Ataşehir, Maltepe und Üsküdar machen die Vorgänge um Risikogebäude nach dem Gesetz Nr. 6306 über die Umgestaltung von Gebieten unter Katastrophenrisiko sowie Bauverträge gegen Wohnungsanteile (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) einen bedeutenden Teil der Immobilienstreitigkeiten aus. Jede Phase – etwa der Einspruch gegen die Feststellung als Risikogebäude, die Beschlussfassung der Eigentümer, der Verkauf der Anteile von Miteigentümern, die sich der Vereinbarung nicht anschließen, und der Verzug des Bauunternehmers bei der Übergabe – unterliegt eigenen Fristen und Verfahrensvorschriften. Da der Bauvertrag gegen Wohnungsanteile eine Verpflichtung zur Übertragung von Grundeigentum enthält, ist er nur gültig, wenn er vor einem Notar in öffentlicher Form geschlossen wird.

Welche Angelegenheiten betreuen wir?

  • Klagen auf Grundbuchberichtigung erheben und führen
  • Klagen auf Festsetzung der Miete und auf Anpassung des Mietvertrags führen
  • Räumungsklagen wegen Zahlungsverzugs, Bedarfs, Neubaus und Räumungsverpflichtung sowie Räumungsanträge im Vollstreckungsweg vorbereiten
  • Bei Streitigkeiten aus dem Wohnungseigentum über Hausgeld, Gemeinschaftsflächen und Gemeinschaftsordnung Klagen und Vollstreckungsverfahren führen
  • Klagen auf Aufhebung des Miteigentums (izale-i şuyu) betreuen
  • Klagen aus Vorkaufsrecht, auf Unterlassung von Eingriffen in das Eigentum und auf Nutzungsentschädigung führen
  • Einspruch gegen die Feststellung als Risikogebäude einlegen und die Vorgänge nach dem Gesetz Nr. 6306 begleiten
  • Bauverträge gegen Wohnungsanteile erstellen, Ansprüche auf Verzugsentschädigung und wegen mangelhafter Leistung geltend machen
  • Kaufvorverträge über Immobilien (satış vaadi sözleşmesi) erstellen und Vormerkungen im Grundbuch veranlassen

Fallarten, die wir betreuen

  • Eigentumsstreitigkeiten: Grundbuchberichtigung, Scheingeschäft des Erblassers, Missbrauch der Vollmacht, Geschäftsunfähigkeit, Eintragung aufgrund Ersitzung
  • Mietstreitigkeiten: Festsetzung der Miete, Mietforderung, Räumung, Rückzahlung der Mietkaution und Schadensersatzansprüche
  • Streitigkeiten aus dem Wohnungseigentum: Hausgeldforderung, Eingriffe in Gemeinschaftsflächen, Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung, vom genehmigten Bauplan abweichende Nutzung
  • Streitigkeiten aus Miteigentum: Aufhebung des Miteigentums, Vorkaufsrecht, Teilung und Nutzungsentschädigung
  • Bauplanungs- und Stadterneuerungsstreitigkeiten: Einspruch gegen den Beschluss über das Risikogebäude, Anwendung des Gesetzes Nr. 6306, Anfechtungsklagen gegen Änderungen von Bebauungsplänen
  • Bauverträge: Bauvertrag gegen Wohnungsanteile, Verzugsentschädigung, unvollständige und mangelhafte Leistung

Vor welchen Gerichten werden Immobilienklagen auf der anatolischen Seite Istanbuls, in Kocaeli und Sakarya verhandelt?

Bei Klagen, die eine Immobilie betreffen, ist das Gericht am Ort der Immobilie örtlich zuständig, und diese Zuständigkeit ist ausschließlich; der Wohnsitz der Parteien ändert daran nichts. Für die sachliche Zuständigkeit ist dagegen die Art der Klage maßgeblich.

  • Klagen auf Grundbuchberichtigung, auf Unterlassung von Eingriffen in das Eigentum, auf Nutzungsentschädigung und aus Vorkaufsrecht vor den Zivilgerichten erster Instanz (asliye hukuk mahkemesi)
  • Klagen auf Festsetzung der Miete, Räumungsklagen, Klagen aus dem Wohnungseigentum und Klagen auf Aufhebung des Miteigentums vor den Friedensgerichten
  • Anfechtungsklagen gegen Änderungen von Bebauungsplänen und gegen Beschlüsse über Risikogebäude vor den Verwaltungsgerichten
  • Für Immobilien in Kadıköy, Kartal, Maltepe und Ataşehir das Anadolu-Justizgebäude Istanbul; für Immobilien auf der europäischen Seite das Justizgebäude Istanbul
  • Für Immobilien in Kocaeli und Gebze die Justizgebäude Kocaeli und Gebze, für Immobilien in Sakarya das Justizgebäude Sakarya; Berufungen gegen diese Entscheidungen werden beim Regionalen Berufungsgericht Sakarya eingelegt
  • Grundbuchvorgänge werden dagegen bei dem Grundbuchamt abgewickelt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt

Zu den Fristen für den Rechtsvorschlag gegen den Zahlungsbefehl in Vollstreckungsverfahren wegen Mietforderungen können Sie unseren Beitrag Frist für den Rechtsvorschlag gegen den Zahlungsbefehl: 7 Tage oder 5 Tage? (auf Türkisch) und unsere Seite Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht aufrufen.

Verwandte Artikel (auf Türkisch)

Wenn Sie uns Informationen zu einer Immobilien- oder Mietstreitigkeit auf der anatolischen Seite Istanbuls, in Kocaeli oder Sakarya übermitteln möchten, können Sie unsere Kontaktseite nutzen oder einen Termin in unserer Kanzlei in Kadıköy vereinbaren.

Die Informationen auf dieser Seite sind allgemeiner Natur und ersetzen keine rechtliche Beurteilung eines konkreten Streitfalls.

Häufig gestellte Fragen

Die Räumung kann nur auf die im Gesetz aufgezählten Gründe gestützt werden: Verzug wegen Nichtzahlung der Miete, zwei berechtigte Mahnungen innerhalb eines Mietjahres, Wohn- oder Geschäftsraumbedarf des Vermieters oder der im Gesetz genannten Angehörigen, Neubau oder wesentliche Instandsetzung der Immobilie, die schriftliche Räumungsverpflichtung des Mieters sowie der Umstand, dass der Mieter im selben Bezirk über eine bewohnbare Wohnung verfügt. Jeder Grund hat seine eigenen Mahn- und Fristvoraussetzungen; abgesehen von einer Mitteilung zum Ende der zehnjährigen Verlängerungszeit (TBK Art. 347) lässt sich die Räumung durch eine Mitteilung ohne Angabe von Gründen nicht herbeiführen.

In erneuerten Mietperioden darf die Erhöhung die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex im Zwölfmonatsdurchschnitt des vorangegangenen Mietjahres nicht übersteigen. Diese Grenze gilt auch dann, wenn im Vertrag ein höherer Satz vereinbart wurde. Bei Mietverhältnissen, die länger als fünf Jahre dauern, wird die Miete dagegen ohne Bindung an den Index vom Richter nach Billigkeit festgesetzt.

Die Klage kann jederzeit erhoben werden; damit die neue Miete jedoch ab Beginn der Periode gilt, muss die Klage spätestens dreißig Tage vor Beginn der neuen Periode erhoben werden oder der Vermieter muss innerhalb dieser Frist seinen Erhöhungswillen schriftlich mitteilen. Ist im Vertrag ein Erhöhungssatz vereinbart, kann die Klage auch noch innerhalb der neuen Periode erhoben werden.

Sie wird erhoben, wenn der Grundbucheintrag die wahre Rechtslage nicht wiedergibt. In der Praxis sind die häufigsten Gründe Scheinübertragungen, mit denen Vermögen den Erben entzogen werden soll, der Missbrauch der Vollmacht, arglistige Täuschung und Geschäftsunfähigkeit sowie auf Ersitzung gestützte Ansprüche. Die Klage wird beim Zivilgericht erster Instanz am Ort der Immobilie erhoben, und für die Dauer des Rechtsstreits wird beantragt, im Grundbuch einen Vermerk über eine einstweilige Verfügung einzutragen.

Die Mietkaution wird zurückgezahlt, wenn das Mietverhältnis endet und die Immobilie übergeben wurde. Behauptet der Vermieter, dass eine unbezahlte Mietforderung oder ein über den gewöhnlichen Gebrauch hinausgehender Schaden vorliegt, trägt er hierfür die Beweislast. Bei der Miete von Wohnraum und überdachten Geschäftsräumen darf die Mietkaution drei Monatsmieten nicht übersteigen und ist, wenn sie in Geld geleistet wurde, bei einer Bank auf einem verzinslichen Spar-Festgeldkonto anzulegen.

Gegen den Wohnungseigentümer oder Mieter, der sein Hausgeld nicht zahlt, kann die Hausverwaltung ein Vollstreckungsverfahren einleiten; wegen der Forderung kann auch Klage beim Friedensgericht erhoben werden. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (KMK) kann für nicht gezahltes Hausgeld eine Verzugsentschädigung von fünf Prozent pro Monat verlangt werden. Der Mieter kann, begrenzt auf die Höhe der Miete, gemeinsam mit dem Wohnungseigentümer haftbar gemacht werden.

Gegen die Feststellung als Risikogebäude kann innerhalb von fünfzehn Tagen ab Zustellung mit einer an die zuständige Direktion zu richtenden Eingabe Einspruch eingelegt werden; der Einspruch wird von einem technischen Ausschuss geprüft. Nach Ausschöpfung dieses Weges kann im Verwaltungsrechtsweg Anfechtungsklage erhoben werden. In einer späteren Phase des Vorgangs gilt ein gesondertes Verfahren für Miteigentümer, die sich dem mit der absoluten Mehrheit der Eigentümer nach Anteilen gefassten Beschluss nicht anschließen.

Ist der im Vertrag vereinbarte Übergabetermin überschritten, kann der Grundstückseigentümer Schadensersatz auf der Grundlage der Mieteinnahmen verlangen, die ihm während des Verzugs entgangen sind; ist im Vertrag eine Vertragsstrafe vorgesehen, kommt zusätzlich dieser Anspruch in Betracht. Die Dauer des Verzugs und das Verschulden des Bauunternehmers werden im Verfahren durch das Gutachten eines gerichtlich bestellten Sachverständigen festgestellt. Deshalb ist es wichtig, den Übergabetermin, den Fertigstellungsgrad der Arbeiten und die Korrespondenz zu dokumentieren.

Nein. Die 2022 für Wohnraummieten eingeführte vorübergehende Obergrenze von fünfundzwanzig Prozent ist am 1. Juli 2024 ausgelaufen. Heute darf die Erhöhung in der erneuerten Periode sowohl bei Wohnraum- als auch bei Geschäftsraummieten die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex im Zwölfmonatsdurchschnitt des vorangegangenen Mietjahres nicht übersteigen (TBK Art. 344).

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