Gayrimenkul ve Kira Hukuku

Taşınmaz uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen çoğu zaman tapu kaydının, sözleşmenin ve fiilî kullanımın birbiriyle örtüşüp örtüşmediğidir. Büromuz tapu, kira, kat mülkiyeti ve kentsel dönüşüm kaynaklı uyuşmazlıklarda dava takibi ve sözleşme çalışması yürütmektedir.

Aşağıda taşınmaz uyuşmazlıklarının hangi aşamalardan geçtiğini, hangi davanın hangi mahkemede görüldüğünü ve sık sorulan soruların yanıtlarını bulabilirsiniz.

Taşınmaz uyuşmazlığı hangi aşamalardan geçer?

• Tapu ve belge incelemesi. Tapu kaydı, takyidat, imar durumu, kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kütüğü ve varsa sözleşmeler bir arada incelenir; açılacak davanın türü bu incelemenin sonucunda belirlenir.
• Arabuluculuk. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ortaklığın giderilmesinde ve kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın dışındadır.
• İhtarname. Kira bedelinin ödenmemesi ve tahliye taahhüdüne dayalı talepler gibi hâllerde dava hakkının doğması için önceden noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi gerekir.
• Dava ve tedbir. Dava açılırken taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek amacıyla tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi konulması talep edilir.
• Keşif ve bilirkişi incelemesi. Taşınmaz davalarında kural olarak keşif yapılır ve bilirkişi raporu alınır; rapora itiraz süresi iki haftadır.
• Kanun yolu. Karara karşı istinaf başvurusu, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde yapılır.

Hangi işlemleri yürütüyoruz?

• Tapu iptali ve tescil davalarını açmak ve takip etmek
• Kira bedelinin tespiti ve kira sözleşmesinin uyarlanması davalarını yürütmek
• Temerrüt, ihtiyaç, yeniden inşa ve tahliye taahhüdü sebeplerine dayalı tahliye davaları ile icra yoluyla tahliye taleplerini hazırlamak
• Kat mülkiyetinden doğan aidat, ortak alan ve yönetim planı uyuşmazlıklarında dava ve icra takibi yürütmek
• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarını takip etmek
• Önalım, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarını yürütmek
• Riskli yapı tespitine itiraz etmek ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki süreçleri takip etmek
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerini hazırlamak, gecikme tazminatı ve ayıplı ifa taleplerini takip etmek
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini düzenlemek ve tapuya şerh işlemlerini yürütmek

Takip ettiğimiz dosya türleri

• Mülkiyet uyuşmazlıkları: tapu iptali ve tescil, muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, kazandırıcı zamanaşımına dayalı tescil
• Kira uyuşmazlıkları: kira bedelinin tespiti, kira alacağı, tahliye, depozito iadesi ve hasar talepleri
• Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları: aidat alacağı, ortak alana müdahale, yönetim planına aykırılık, projeye aykırı kullanım
• Paylı mülkiyet uyuşmazlıkları: ortaklığın giderilmesi, önalım hakkı, taksim ve ecrimisil
• İmar ve kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları: riskli yapı kararına itiraz, 6306 sayılı Kanun uygulamaları, imar planı değişikliklerine karşı iptal davaları
• İnşaat sözleşmeleri: arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı ifa

Davalar hangi mahkemelerde görülüyor?

Taşınmaza ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir; tarafların yerleşim yeri sonucu değiştirmez. Görev bakımından ise belirleyici olan dava türüdür.

• Tapu iptali ve tescil, elatmanın önlenmesi, ecrimisil ve önalım davaları asliye hukuk mahkemelerinde
• Kira bedelinin tespiti, tahliye, kat mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemelerinde
• İmar planı değişikliklerine ve riskli yapı kararlarına karşı iptal davaları idare mahkemelerinde
• Kadıköy, Kartal, Maltepe ve Ataşehir'deki taşınmazlar bakımından İstanbul Anadolu Adliyesi; Avrupa yakasındaki taşınmazlar bakımından İstanbul Adliyesi
• Kocaeli ve Gebze'deki taşınmazlar için Kocaeli ve Gebze adliyeleri, Sakarya'daki taşınmazlar için Sakarya Adliyesi; bu kararlara karşı istinaf başvuruları Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi'ne yapılır
• Tapu işlemleri ise taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğünde yürütülür

Dava süreçleri ve hukuki danışmanlık talepleriniz için iletişim formumuz üzerinden bilgi iletebilir veya Kadıköy'deki büromuzdan randevu oluşturabilirsiniz.

Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir ve somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş yerine geçmez.